Inhalt
Warum geraten Wohnungseigentümergemeinschaften in Schieflage?
Rücklage-Defizite und sanierungsbedürftiges Gemeinschaftseigentum
Ein typischer Einstiegspunkt für eine Schieflage ist eine zu geringe Rücklagenbildung. Die Gemeinschaft fällt nicht mehr in der Lage, erforderliche Erhaltungs- oder Instandsetzungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum zeitnah durchzuführen. Wenn etwa Dächer und Fassaden in die Jahre gekommen sind, eine Tiefgarage oder das Tragwerk erhebliche Mängel aufweist, entstehen schnell Kosten, die über die laufenden monatlichen Hausgeldzahlungen hinausgehen. Wird dann nicht oder nur unterproportional in die Instandhaltungsrücklage eingezahlt, wächst ein Sanierungsstau heran.
Rechtlich relevant ist dabei, dass gemäß der Entscheidung des Bundesgerichtshof (BGH) vom 15. 10. 2021 (Az. V ZR 225/20) eine Eigentümergemeinschaft zur Sanierung verpflichtet ist, wenn das Gemeinschaftseigentum so mangelhaft ist, dass eine zweckentsprechende Nutzung des Sondereigentums erheblich beeinträchtigt oder unmöglich wird.
Dies verdeutlicht: Ein „zu kleiner Rücklagenpuffer“ ist mehr als eine wirtschaftliche Schwäche – er kann eine rechtliche Pflicht begründen.
Finanzierungsdruck: Sonderumlagen, Kredite, Zahlungsunwillige Eigentümer
Kommt die Rücklage nicht zur Deckung des Sanierungsbedarfs, greifen häufig Sonderumlagen oder externe Kredite. Beide Szenarien bergen Risiken: Sonderumlagen erfordern oft einstimmige oder qualifizierte Mehrheitsbeschlüsse und setzen Zahlungsbereitschaft voraus. Wenn einzelne Eigentümer nicht mitziehen oder zahlungsunwillig sind, entsteht eine Belastung für die Gemeinschaft. Ein Kredit wiederum richtet sich häufig nach Sicherheiten, Rücklagenstatus und dazu, ob die Gemeinschaft tatsächlich die Last tragen kann.
In vielen Fällen entsteht ein Teufelskreis: hohe Kosten → Sonderumlage → Zahlungsprobleme → Rückstände → weiterer Sanierungsbedarf.
Interne Konflikte als Beschleuniger der Schieflage
Eine WEG in Schieflage erlebt nicht nur technische oder finanzielle Probleme – sie ist häufig zugleich ein Konfliktfeld. Vertreter- und Beiratsposten werden stärker diskutiert, Beschlüsse werden angefochten, Eigentümer zweifeln an der Hausverwaltung oder der Beschlusslage, manche fühlen sich benachteiligt. Diese interne Spannung erschwert die schnelle Beschluss- und Umsetzungspraxis und kann die Situation weiter verschärfen: Wenn Maßnahmen blockiert werden oder Verzögerungen auftreten, steigen Kosten und Risiken. In der Praxis führen Zahlungsunwilligkeit und Beschlussstreitigkeiten zu Verzögerungen, die wiederum Sanierungsbedarf und Kosten nach oben treiben.
Juristische Pflichten bei Sanierungs- und Erhaltungsbedarf
Erhaltungspflicht des Gemeinschaftseigentums – Entscheidung des BGH vom 15.10.2021 (Az. V ZR 225/20)
Die Entscheidung V ZR 225/20 des BGH klärt entscheidend den Pflichtcharakter der Sanierungspflicht: Eine Gemeinschaft darf sich nicht einfach dadurch entziehen, dass sie die Nutzung des Gemeinschaftseigentums dauerhaft verbietet und damit den Sanierungsbedarf reduziert. Vielmehr verlangt das Gesetz über das Gemeinschaftseigentum zur Erhaltung und Nutzung, dass bei baulichen oder technischen Mängeln Maßnahmen getroffen werden.
Im konkreten Fall war eine Tiefgarage in einer WEG über Jahre außer Betrieb, das Sondereigentum war nicht nutzbar – und das Nutzungsverbot wurde vom BGH als nicht zulässiger „Ersatz“ für Sanierung angesehen.
Für Beirat und Eigentümer heißt das: Ignorieren oder Verschleppen von Instandhaltungsbedarf ist rechtlich keine Option. Eine WEG muss ihre Gemeinschaftsflächen instand halten, auch wenn einzelne Eigentümer wirtschaftlich überfordert sind.
Beschlusskompetenz, Kostenverteilung und Verteilerschlüssel nach § 16 Abs. 2 S. 1/2 WEG
Gemäß § 16 Abs. 2 Satz 1 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) tragen die Wohnungseigentümer grundsätzlich die Kosten der Gemeinschaft nach ihrem Anteil. § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG eröffnet jedoch die Möglichkeit, durch Beschluss eine abweichende Verteilung für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten zu vereinbaren.
Für eine WEG in Schieflage bedeutet das: Wenn Altbestand oder Sondernutzungen vorhanden sind, kann es sachlich gerechtfertigt sein, anders zu verteilen – etwa wenn einige Eigentümer klar mehr profitieren oder klar mehr verantwortlich sind. Gleichzeitig steigt hier das Konfliktrisiko.
Duldungs- und Zutrittsansprüche gemäß § 14 Nr. 4 WEG – Fallgruppen & Praxis
Nach § 14 Nr. 4 WEG hat jeder Eigentümer das Recht, Maßnahmen zu dulden, die zur ordnungsgemäßen Verwaltung erforderlich sind. Wenn z. B. eine Sanierung am Gemeinschaftseigentum ansteht, müssen Eigentümer das dulden und Zutritt gewähren. Wird dies verweigert, kann es erhebliche Konsequenzen haben – etwa Verzögerung der Maßnahme, Gefahr weiterer Schäden oder Haftungsrisiken für die Gemeinschaft. In einer Schieflage-WEG ist es daher wichtig, die Versammlung und die Informationsstruktur so zu gestalten, dass Widerstand minimiert wird und Umsetzung zügig erfolgt.
Typische Konfliktfelder und Klagen in der Praxis
Zahlungsunwillige Eigentümer: Sonderumlagen und Folgen
Ein häufiges Druckfeld entsteht dort, wo Sonderumlagen beschlossen wurden, einige Eigentümer aber nicht zahlungsbereit oder zahlungsfähig sind. Die Gemeinschaft wird dadurch belastet, Rückstände steigen, Liquidität schrumpft – insbesondere in einem Umfeld mit hohem Sanierungsbedarf. In solchen Fällen muss der Beirat gemeinsam mit der Hausverwaltung rechtssicher handeln: Zahlungsunwillige Eigentümer müssen gemahnt werden, Rückständigkeit darf nicht unkontrolliert anwachsen und Versammlungsbeschlüsse müssen dokumentiert sein.
Haftung bei Sanierungsrückstau – wer haftet wann?
Wenn eine Gemeinschaft jahrelang Instandsetzungs- oder Sanierungsmaßnahmen verschleppt, kann daraus ein Haftungsrisiko entstehen – sowohl für die Gemeinschaft als Ganzes als auch im Einzelfall für die verantwortlichen Organe (z. B. Verwalter oder Beirat) bzw. einzelne Eigentümer, wenn sie Beschlüsse blockierten oder mitwirkten. Zwar existiert keine umfangreiche Rechtsprechung zur Gemeinschafts-Insolvenz oder individuellen Eigentümerhaftung bei Zahlungsunfähigkeit, dennoch ist die Pflicht zur Sanierung und die Pflicht zur ordnungsgemäßen Verwaltung klar entschieden (siehe oben). Darum sollte eine WEG-Schieflage frühzeitig professionell angegangen werden.
Beschlussmängel, Anfechtungsklagen und Prozesskostenrisiken
Ein Sanierungsvorhaben in der Schieflage-WEG bringt häufig Beschlussvorlagen mit sich – etwa Sonderumlagen, Kostenverteilungsänderungen, Beschluss über Sanierungsmaßnahmen oder Kredite. Werden Form- und Fristvorgaben nicht beachtet, drohen Anfechtungsklagen. Das führt nicht nur zu Verzögerungen, sondern auch zu Prozesskosten, die wiederum zur Last der Gemeinschaft werden können. Der BGH hat klargestellt, dass Prozesskosten der Gemeinschaft als Verwaltungskosten gelten und anteilig von allen Eigentümern getragen werden müssen.
Beispiel Ottobrunn – Rücklage fehlt, Sonderumlage droht
In einem Wohnhaus im Münchner Speckgürtel (Bestand Mitte der 1970er Jahre) wurde festgestellt, dass die Rücklage seit Jahren deutlich unter dem erforderlichen Niveau lag. Fassade und Dämmung wiesen erhebliche Schäden auf, Fenster waren sanierungsbedürftig. Die Eigentümerversammlung beschloss eine Sonderumlage zur Finanzierung einer Komplett-Sanierung. Teileigentümer zeigten sich zahlungsunwillig, woraufhin die Gemeinschaft die Maßnahme verzögerte und deshalb schließlich mit Mehrkosten durch erhöhte Gestaltungsaufwände konfrontiert war. Der Beirat zog eine externe Prüfung zur Rücklagen- und Finanzsituation hinzu, stellte einen Plan für die nächsten fünf Jahre auf und überarbeitete den Wirtschaftsentwurf.
Dieses Beispiel zeigt: Schon der Zustand „Rücklage deutlich unter Bedarf“ plus „unsanierte Gemeinschaftsflächen“ genügt, um in eine latent gefährliche Lage zu kommen.
Schritt-für-Schritt: So gehen Beirat und Verwaltung vor
Schritt 1 – Statusanalyse: Rücklage, Gemeinschaftseigentum, Verträge
Der Beirat gemeinsam mit der Hausverwaltung sollte zunächst den Ist-Zustand erfassen: Wie hoch ist die Instandhaltungsrücklage? Gibt es Rückstände bei Hausgeldern? Welche Schäden oder Mängel sind am Gemeinschaftseigentum vorhanden? Gibt es ausstehende Forderungen, Zahlungsrückstände oder Insolvenzen unter Eigentümern? Welche Verträge (Service-, Hausmeister, Versicherungen) sind vorhanden? Welche Fördermöglichkeiten bestehen? Eine solche Analyse ermöglicht Klarheit über die Dimension des Problems und zeigt erste Handlungsfelder auf.
Schritt 2 – Beschlussvorbereitung: Versammlung, Kostenverteilung, Beschlusskompetenz
Im zweiten Schritt muss eine Versammlung durchgeführt werden, in der die Lage transparent dargestellt wird. Der Beirat und/oder die Verwaltung bereiten einen Beschluss vor mit detaillierter Kosten- und Finanzierungsübersicht (Kosten für Sanierung, Finanzierung, Rücklageaufstockung, Sonderumlagen). Es ist entscheidend, die Beschlusslage rechtssicher herzustellen: Wurde ordnungsgemäß eingeladen? Liegt ein gültiger Beschlussvorschlag vor? Wurden Informationen vollständig bereitgestellt? Bei der Kostenverteilung ist ggf. § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG zu berücksichtigen, wenn eine abweichende Verteilung sinnvoll und sachlich gerechtfertigt ist.
Schritt 3 – Finanzierung & Liquidität sichern: Rücklage aufstocken, Sonderumlage, Kredit
Wenn die Höhe des Sanierungsbedarfs feststeht, muss eine Finanzierungslösung gefunden werden. Möglich sind: Erhöhung der Rücklage, Sonderumlage, Kreditaufnahme durch die Gemeinschaft oder Kombinationen daraus. Es ist ratsam, externe Beratung einzubeziehen (z. B. Sanierungsberater, Energieberater, Finanzierer) und Förderprogramme zu prüfen (z. B. auf Stadtebene, Landes- und Bundesprogramme). Eine verbindliche Liquiditätsplanung hilft, die monatlichen Belastungen zu kalkulieren und Zahlungsunwilligkeit möglichst zu vermeiden.
Schritt 4 – Umsetzung & Kontrolle: Vergabe, Auftragskontrolle, Dokumentation
Nach dem Beschluss beginnt die Umsetzung: Angebote einholen, Vergabe nach transparenten Kriterien, Auftragskontrolle durch Beirat oder Verwaltung, Einhaltung von Fristen und Qualität. Es empfiehlt sich eine Dokumentation aller Schritte (Protokolle, Rechnungen, Zahlungsnachweise). Im Verlauf der Umsetzung sollten Zwischenberichte an die Eigentümerversammlung erfolgen, damit Transparenz und Vertrauen gewahrt bleiben, Konflikte vermieden und die Maßnahme zeitgerecht abgeschlossen wird.
Schritt 5 – Konflikt- und Risikomanagement: Zahlungsunwillige, Klagen vermeiden, Versicherung prüfen
Parallel zur Umsetzung sollte das Risiko- und Konfliktmanagement nicht vergessen werden: Zahlungsunwillige Eigentümer müssen adäquat angesprochen werden. Es ist zu prüfen, ob Inkasso- oder Mahnverfahren erforderlich sind, bzw. ob Beschlüsse rückwirkend anfechtbar sind. Versicherungen (z. B. Gemeinschaftshaftpflicht, Bau-Versicherung) sollten geprüft werden. Auch die Frage, ob die Gemeinschaft in einem Insolvenzfall eines Eigentümers abgesichert ist, sollte berücksichtigt werden. Eine offene und frühzeitige Kommunikation mit allen Eigentümern ist hier ein Schlüssel zur Prävention von Klagen und Verzögerungen. Durch eine proaktive Kommunikation auf Augenhöhe zeichnet sich die Immobilienverwaltung Wottschal in München aus.
Zwischenfazit: Was bleibt?
Tritt eine WEG in die Schieflage ein – durch Sanierungsrückstand, Finanzierungsprobleme oder Konflikte – dann ist das nicht nur eine wirtschaftliche Herausforderung, sondern vor allem eine rechtliche und organisatorische. Die Sanierungspflicht der Gemeinschaft besteht, die Kosten- und Finanzierungsstruktur muss stimmen, und Beschluss- sowie Umsetzungsprozesse müssen rechtssicher gestaltet sein. Für Beirat und Eigentümer gilt: frühzeitig handeln, transparent kommunizieren und professionell vorgehen. Nur so kann eine Gemeinschaft wieder handlungsfähig werden, statt dauerhaft im Rückstand zu bleiben.
Vergleichstabelle „solide WEG“ vs. „WEG in Schieflage“
| Merkmal | Solide WEG | WEG in Schieflage |
|---|---|---|
| Rücklagenhöhe | ausreichend zur Planung von Instandhaltung | deutlich unter erforderlichem Niveau, Sanierungsbedarf unfinanziert |
| Gemeinschaftseigentum | überwiegend instand, Sanierungen regelmäßig | mehrere größere Mängel, Sanierungen verschleppt |
| Kostenverteilung | klare und transparente Umlage nach Miteigentumsanteilen oder sachlich gerechtfertigter Abweichung | Sonderumlagen ohne ausreichende Vorbereitung, Zahlungsrückstände |
| Beschluss- und Umsetzungsprozesse | Versammlungen regelmäßig, Dokumentation gut, Umsetzung verlässlich | Verzögerte Versammlungen, Anfechtungen, Umsetzung stockt |
| Konfliktpotenzial | Kommunikation gut, Eigentümer mitziehen | hohe Spannung, Mehrheits-/Minderheitskonflikte, Zahlungsverweigerung |
| Haftungs-/Rechtsrisiken | gering, Kontrolle durch Verwaltung und Beirat vorhanden | erhöht, Sanierungspflicht verletzt, Beschlüsse anfechtbar |
Ausblick & Handlungsempfehlung für Bayern
Fördermittel & energetische Sanierung
Für WEGen in Bayern – insbesondere im Raum München und Umgebung – eröffnen sich Chancen durch Förderprogramme zur energetischen Sanierung oder Klimaneutralität. Eine gezielte Prüfung dieser Programme kann zur Entlastung beitragen und die Liquidität stärken. Eine frühzeitige Beratung durch Fachleute (z. B. Energieberater, Fachanwalt) empfiehlt sich.
Rolle der Hausverwaltung und des Beirates – vertrauensvolle Zusammenarbeit
Die Hausverwaltung und der Beirat müssen in enger Abstimmung handeln: Der Beirat agiert als Kontroll-, Beratungs- und Bindeglied zwischen Eigentümern und Verwaltung. Bei einer Schieflage ist Vertrauen, Transparenz und professionelle Steuerung wichtiger denn je – sowohl bei der Beschluss- als auch bei der Umsetzungsphase.
Prävention als Schlüssel: Rücklagenpolitik, transparente Kommunikation
Am besten wird eine Schieflage gar nicht erst erreicht: Eine solide Rücklagenpolitik, regelmäßige Zustandserfassung des Gemeinschaftseigentums, transparente Eigentümerkommunikation und zeitnahe Versammlungseinberufungen sind präventive Maßnahmen mit hoher Wirkung. Setzen Sie als Beirat und Eigentümergemeinschaft bewusst auf Prävention statt Nachsteuerung.
Dieser Artikel wurde mit größtmöglicher Sorgfalt recherchiert und auf Grundlage der aktuellen Rechtslage im Wohnungseigentumsrecht (Stand: November 2025) verfasst. Dennoch ersetzt er keine individuelle Rechtsberatung.
Gib hier deine Überschrift ein
Woran erkenne ich, dass unsere WEG in Schieflage geraten ist?
Warnsignale sind häufig zu geringe Rücklagen, aufgeschobene Sanierungen, hohe Hausgeldrückstände oder zunehmende Konflikte in Eigentümerversammlungen. Auch wiederholte Sonderumlagen können auf eine angespannte Finanzlage hinweisen.
Wer haftet, wenn einzelne Eigentümer ihre Zahlungen nicht leisten?
Grundsätzlich haftet jeder Eigentümer für seinen Anteil an den Gemeinschaftskosten. Zahlt ein Eigentümer nicht, kann die Gemeinschaft rechtliche Schritte einleiten. Eine persönliche Haftung anderer Eigentümer besteht nur, wenn keine ordnungsgemäße Verwaltung erfolgt oder Beschlüsse blockiert werden.
Was tun, wenn die Rücklage nicht ausreicht, um dringende Sanierungen zu finanzieren?
Die Gemeinschaft kann eine Sonderumlage beschließen oder über Kredite finanzieren. Wichtig ist, dass Beschlüsse rechtssicher gefasst werden und alle Eigentümer über Kosten, Risiken und Alternativen informiert sind.
Welche Pflichten hat die Hausverwaltung bei einer WEG in Schieflage?
Die Verwaltung muss den Zustand des Gemeinschaftseigentums regelmäßig prüfen, auf Sanierungsbedarf hinweisen und wirtschaftlich sinnvolle Maßnahmen vorschlagen. Sie ist verpflichtet, auf eine ordnungsgemäße Verwaltung hinzuwirken und Beschlussvorlagen korrekt vorzubereiten.
Kann eine WEG insolvent gehen?
Eine WEG selbst kann nicht insolvent werden, da sie keine eigene Rechtspersönlichkeit im klassischen Sinne besitzt. Einzelne Eigentümer können jedoch zahlungsunfähig werden, was zu Liquiditätsproblemen in der Gemeinschaft führt. In solchen Fällen muss schnell reagiert und das Mahnwesen aktiv betrieben werden.
Wie lassen sich Konflikte zwischen Eigentümern bei Sanierungen vermeiden?
Transparente Kommunikation ist entscheidend. Frühzeitige Information, nachvollziehbare Kostenaufstellungen und klare Dokumentation von Beschlüssen schaffen Vertrauen. Der Beirat kann als Vermittler zwischen Verwaltung und Eigentümern agieren.