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Die Abberufung einer Hausverwaltung ist ein einschneidender Moment für alle Beteiligten. Während die Wohnungseigentümergemeinschaft endlich einen Schlussstrich unter eine unbefriedigende Verwaltung ziehen kann, stellt sich für die abberufene Hausverwaltung die Frage:
Was darf ich noch, was muss ich noch leisten, und wie verhält es sich mit meiner Vergütung? Diese Fragen sind nicht nur von praktischer, sondern auch von erheblicher rechtlicher Bedeutung, da Unwissen oder Fehlverhalten zu kostspieligen Konsequenzen führen können.
Der vorliegende Artikel beleuchtet systematisch alle Aspekte der Situation nach einer Abberufung. Wir erklären, welche Befugnisse sofort erlöschen, welche Pflichten bestehen bleiben, und wie sich das paradoxe Verhältnis zwischen fehlender Leistungspflicht und fortbestehendem Vergütungsanspruch gestaltet.
Die wichtigsten Fakten auf einen Blick
•Sofortiger Verlust aller Verwaltungsbefugnisse mit Verkündung des Abberufungsbeschlusses
•Umfassende Herausgabepflicht aller Verwaltungsunterlagen nach § 27 Abs. 3 WEG
•Kein Zurückbehaltungsrecht – auch nicht bei offenen Forderungen
•Vergütungsanspruch bleibt bestehen für maximal 6 Monate nach § 26 Abs. 3 S. 2 WEG
•Anrechnung ersparter Aufwendungen nach § 615 S. 2 BGB
•Rechtsdurchsetzung möglich bei Verweigerung der Übergabe
Wenn Sie wissen wollen, wie sie die Hausverwaltung rechtssicher abberufen, empfehle ich ihnen zunächst diesen Blogartikel zu lesen.
Der Moment der Abberufung: Sofortiger Verlust der Verwaltungsbefugnisse
Die rechtliche Zäsur bei der Abberufung der Verwaltung
Mit der Verkündung des Abberufungsbeschlusses in der Eigentümerversammlung tritt eine rechtliche Zäsur ein, die das Verhältnis zwischen Hausverwaltung und Wohnungseigentümergemeinschaft fundamental verändert. Der Bundesgerichtshof hat in ständiger Rechtsprechung klargestellt, dass der Verwalter mit der Verkündung des Abberufungsbeschlusses seine organschaftliche Stellung verliert. Diese Sofortwirkung ist unabhängig davon, ob der Verwalter bei der Versammlung anwesend war oder nicht – entscheidend ist allein der Moment der Beschlussfassung.
Die organschaftliche Stellung des Verwalters ist das Herzstück seiner rechtlichen Befugnisse. Sie ermächtigt ihn, als Organ der Wohnungseigentümergemeinschaft zu handeln, Rechtsgeschäfte abzuschließen und die Gemeinschaft nach außen zu vertreten. Mit dem Verlust dieser Stellung wird aus dem befugten Verwalter schlagartig eine Privatperson ohne jegliche Vertretungsmacht. Diese Rechtslage ist eindeutig und lässt keinen Raum für Interpretationen oder Übergangsregelungen.
Unterschied zwischen Abberufung und Vertragsende
Ein häufiger Irrtum besteht in der Annahme, dass mit der Abberufung automatisch auch der Verwaltervertrag endet. Dies ist jedoch nicht der Fall. Das Wohnungseigentumsgesetz unterscheidet klar zwischen der Abberufung als organschaftlichem Akt und der Beendigung des schuldrechtlichen Verwaltervertrags. Nach § 26 Abs. 3 Satz 2 WEG endet der Vertrag mit dem Verwalter erst spätestens sechs Monate nach dessen Abberufung. Diese Regelung ist zwingend und kann durch abweichende Vereinbarungen im Verwaltervertrag nicht umgangen werden.
Diese Trennung zwischen organschaftlicher Abberufung und vertraglicher Beendigung führt zu der paradoxen Situation, dass ein abberufener Verwalter zwar keine Verwaltungsleistungen mehr erbringen darf, aber dennoch Anspruch auf Vergütung hat. Der Gesetzgeber wollte damit verhindern, dass Verwalter durch eine Abberufung in eine rechtlich ungesicherte Position geraten und gleichzeitig eine geordnete Übergabe gewährleisten.
BGH-Rechtsprechung zur Sofortwirkung
Der Bundesgerichtshof hat die Sofortwirkung der Abberufung in mehreren Entscheidungen bestätigt und präzisiert. Besonders bedeutsam ist das Urteil vom 25.02.2022 (V ZR 65/21), in dem der BGH klarstellte, dass die Möglichkeit der jederzeitigen Abberufung nach neuem WEG-Recht auch dann gilt, wenn die Teilungserklärung abweichende Regelungen enthält. Dies stärkt die Position der Wohnungseigentümer erheblich und macht deutlich, dass das neue Recht keine Ausnahmen duldet.
In einem früheren Urteil vom 16.02.2018 (V ZR 89/17) hatte der BGH bereits entschieden, dass die Pflicht zur Erstellung der Jahresabrechnung eine Organpflicht ist, die nur von einem amtierenden Verwalter erfüllt werden kann. Ein abberufener Verwalter kann daher keine Jahresabrechnungen mehr erstellen, selbst wenn er über alle notwendigen Unterlagen verfügt. Diese Rechtsprechung unterstreicht die Bedeutung der organschaftlichen Stellung und die Konsequenzen ihres Verlusts.
| Zeitpunkt | Organschaftliche Stellung | Vertragliche Beziehung | Verwaltungsbefugnisse |
| Vor Abberufung |  Vorhanden |
Bestehend |
Vollständig |
| Nach Abberufung |  Erloschen |
Bis zu 6 Monate |
Keine |
| Nach Vertragsende | Erloschen |
Beendet |
Keine |
Was eine abberufene Hausverwaltung nicht mehr darf
Verlust der Vertretungsbefugnis
Der wohl schwerwiegendste Verlust für eine abberufene Hausverwaltung ist die Vertretungsbefugnis gegenüber Dritten. Diese Befugnis, die das Herzstück der Verwaltertätigkeit darstellt, erlischt mit der Verkündung des Abberufungsbeschlusses vollständig und unwiderruflich. Die abberufene Hausverwaltung darf ab diesem Zeitpunkt keine Rechtsgeschäfte mehr im Namen der Wohnungseigentümergemeinschaft abschließen, keine Verträge unterzeichnen und keine rechtsverbindlichen Erklärungen abgeben.
Diese Beschränkung hat weitreichende praktische Konsequenzen. Wartungsverträge können nicht mehr verlängert werden, Handwerker dürfen nicht mehr beauftragt werden, und selbst die Kündigung bestehender Verträge ist nicht mehr möglich. Jede Handlung, die über die reine Übergabe der Verwaltung hinausgeht, erfolgt ohne rechtliche Grundlage und kann zu erheblichen Haftungsrisiken führen. Die abberufene Hausverwaltung handelt in solchen Fällen als Vertreter ohne Vertretungsmacht im Sinne der §§ 177 ff. BGB, was zu Schadensersatzansprüchen führen kann.
Keine Verwaltungshandlungen mehr
Sämtliche Verwaltungshandlungen, die das tägliche Geschäft einer Hausverwaltung ausmachen, sind der abberufenen Verwaltung untersagt. Dazu gehören die Verwaltung der Hausgelder, die Beauftragung von Reparaturen, die Kommunikation mit Mietern in Verwaltungsangelegenheiten, die Durchführung von Instandhaltungsmaßnahmen und die Überwachung von Dienstleistern. Selbst scheinbar harmlose Tätigkeiten wie die Weiterleitung von Post oder die Beantwortung von Anfragen können problematisch werden, wenn sie über eine reine Informationsweitergabe hinausgehen.
Besonders kritisch ist die Situation bei laufenden Projekten oder Verfahren. Eine abberufene Hausverwaltung darf weder Baumaßnahmen fortführen noch Rechtsstreitigkeiten weiterverfolgen. Alle diese Aufgaben müssen entweder von einem neuen Verwalter übernommen oder von der Wohnungseigentümergemeinschaft selbst wahrgenommen werden. Dies kann zu Verzögerungen und zusätzlichen Kosten führen, weshalb eine schnelle Bestellung eines neuen Verwalters oder die Übertragung der Aufgaben an den Verwaltungsbeirat von großer Bedeutung ist.
Einberufung von Eigentümerversammlungen
Eine der wichtigsten Befugnisse eines Verwalters ist die Einberufung von Eigentümerversammlungen nach § 24 Abs. 1 WEG. Diese Befugnis erlischt mit der Abberufung vollständig, auch wenn dringende Angelegenheiten eine Versammlung erforderlich machen würden. Die abberufene Hausverwaltung kann weder ordentliche noch außerordentliche Versammlungen einberufen, selbst wenn sie über wichtige Informationen verfügt, die den Eigentümern mitgeteilt werden müssten.
Diese Beschränkung kann in der Praxis zu erheblichen Problemen führen, insbesondere wenn dringende Entscheidungen anstehen oder gesetzliche Fristen eingehalten werden müssen. In solchen Fällen muss entweder der Verwaltungsbeirat nach § 29 Abs. 2 WEG tätig werden, oder die Eigentümer müssen selbst eine Versammlung einberufen. Letzteres ist jedoch nur möglich, wenn alle Eigentümer anwesend sind und der Einladungsmangel dadurch geheilt wird, wie der BGH in seinem Urteil vom 11.03.2022 (V ZR 77/21) entschieden hat.
Jahresabrechnungen und Organpflichten
Ein besonders wichtiger Aspekt ist die Unfähigkeit einer abberufenen Hausverwaltung, Jahresabrechnungen zu erstellen. Der Bundesgerichtshof hat in seinem Urteil vom 16.02.2018 (V ZR 89/17) eindeutig klargestellt, dass die Pflicht zur Erstellung der Jahresabrechnung nach § 28 Abs. 3 WEG eine Organpflicht ist. Diese kann nur von einem amtierenden Verwalter erfüllt werden, der zum Zeitpunkt der Entstehung der Abrechnungspflicht im Amt ist.
Diese Rechtsprechung hat erhebliche praktische Auswirkungen. Wird ein Verwalter beispielsweise im November abberufen, kann er die Jahresabrechnung für das laufende Kalenderjahr nicht mehr erstellen, auch wenn er über alle notwendigen Unterlagen und das erforderliche Fachwissen verfügt. Die Abrechnung muss dann von einem neuen Verwalter oder von der Wohnungseigentümergemeinschaft selbst erstellt werden, was oft zu Verzögerungen und zusätzlichen Kosten führt.
Achtung: Warnung vor eigenmächtigen Handlungen
Rechtliche Konsequenzen bei Zuwiderhandlung:
•Haftung als Vertreter ohne Vertretungsmacht (§§ 177 ff. BGB)
•Schadensersatzansprüche der Wohnungseigentümergemeinschaft
•Unwirksamkeit aller abgeschlossenen Rechtsgeschäfte
•Persönliche Haftung für entstandene Schäden
•Strafbare Handlungen bei Untreue oder Betrug möglich
Empfehlung: Sofortiger Stopp aller Verwaltungshandlungen nach Abberufung!
Haftungsrisiken bei Zuwiderhandlung
Die verbleibenden Pflichten: Was noch geleistet werden muss
Rechtliche Grundlage der Übergabepflichten
Während eine abberufene Hausverwaltung alle aktiven Verwaltungsbefugnisse verliert, bestehen gleichzeitig umfassende Pflichten zur ordnungsgemäßen Übergabe der Verwaltung. Diese Pflichten ergeben sich primär aus § 27 Abs. 3 WEG, der bestimmt, dass der Verwalter bei Beendigung seiner Tätigkeit alle Verwaltungsunterlagen und sonstigen Gegenstände, die er im Zusammenhang mit der Verwaltung erhalten hat, herauszugeben hat. Diese Bestimmung ist zwingend und lässt keinen Raum für Ausnahmen oder Einschränkungen.
Die Herausgabepflicht ist nicht nur eine vertragliche Nebenpflicht, sondern eine gesetzliche Verpflichtung, die unabhängig von den Umständen der Abberufung besteht. Sie gilt sowohl bei einvernehmlicher Beendigung als auch bei streitiger Abberufung und ist auch dann zu erfüllen, wenn zwischen der abberufenen Hausverwaltung und der Wohnungseigentümergemeinschaft noch finanzielle Streitigkeiten bestehen. Der Gesetzgeber wollte damit sicherstellen, dass die Kontinuität der Verwaltung gewährleistet bleibt und ein neuer Verwalter oder die Eigentümer selbst die Verwaltung nahtlos übernehmen können.
Vollständige Herausgabe aller Verwaltungsunterlagen
Der Umfang der herauszugebenden Verwaltungsunterlagen ist außerordentlich umfassend und betrifft alle Dokumente, die für eine ordnungsgemäße Verwaltung erforderlich sind. Dazu gehören zunächst die grundlegenden Dokumente wie die Gemeinschaftsordnung oder Teilungserklärung mit Aufteilungsplänen, die Hausordnung und die Auflistung aller Eigentümer mit vollständigen Namen und Anschriften. Diese Dokumente bilden das Fundament jeder Verwaltungstätigkeit und sind für einen neuen Verwalter unverzichtbar.
Besonders umfangreich sind die Finanzunterlagen, die herausgegeben werden müssen. Dazu gehören die vollständigen Buchführungsunterlagen, insbesondere Debitoren- und Kreditorenkonten für das laufende und vergangene Wirtschaftsjahre, alle Bankauszüge, Buchungsbelege sowie Rechnungen und Mahnungen. Auch die Jahresabrechnungen einschließlich Einzelabrechnungen, der aktuelle und alte Wirtschaftspläne sowie Unterlagen zu Betriebskostenabrechnungen, insbesondere Heiz- und Warmwasserkostenabrechnungen, müssen vollständig übergeben werden.
Die Verwaltungsunterlagen im engeren Sinne umfassen die Verwaltervollmacht des bisherigen Hausverwalters, die Gesamtheit aller ergangenen WEG-Beschlüsse in Beschlussverzeichnissen oder Beschlussbüchern, die gesamte Verwalterkorrespondenz mit Wohnungseigentümern und Dritten sowie alle Wartungsverträge und Betriebs- und Bedienungsanleitungen. Diese Unterlagen dokumentieren die bisherige Verwaltungstätigkeit und sind für die Fortsetzung der Verwaltung durch einen Nachfolger unerlässlich.
Herausgabe physischer Gegenstände
Neben den Unterlagen müssen auch alle physischen Gegenstände herausgegeben werden, die im Zusammenhang mit der Verwaltung stehen. An erster Stelle stehen dabei die Generalschlüssel und sonstigen Schlüssel sowie der Schließplan. Diese Gegenstände sind für die praktische Verwaltung der Immobilie unverzichtbar und müssen vollständig und unverzüglich übergeben werden. Dabei ist besonders darauf zu achten, dass alle Schlüssel erfasst werden, einschließlich eventueller Ersatzschlüssel oder Schlüssel für spezielle Bereiche wie Technikräume oder Dachböden.
Darüber hinaus müssen alle Bauunterlagen herausgegeben werden, insbesondere Bauverträge, Statikpläne, Grundrisspläne, Abnahmeprotokolle und Baumängellisten. Diese Unterlagen sind nicht nur für laufende Baumaßnahmen wichtig, sondern auch für zukünftige Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen. Personalunterlagen wie Lohnsteuerkarten und Sozialversicherungsunterlagen von Angestellten der Wohnungseigentümergemeinschaft, beispielsweise des Hausmeisters, müssen ebenfalls übergeben werden.
Versicherungsunterlagen, insbesondere die Versicherungspolicen aller gemeinschaftlichen Versicherungen, sind ein weiterer wichtiger Bestandteil der Übergabe. Diese Unterlagen sind für den Versicherungsschutz der Wohnungseigentümergemeinschaft von entscheidender Bedeutung und müssen lückenlos übergeben werden, um Versicherungslücken zu vermeiden.
Kein Zurückbehaltungsrecht
Ein besonders wichtiger Aspekt der Herausgabepflicht ist, dass der abberufenen Hausverwaltung kein Zurückbehaltungsrecht zusteht. Dies gilt auch dann, wenn ihr noch Zahlungsansprüche aus ihrer Verwaltertätigkeit gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft zustehen. Das Gesetz und die Rechtsprechung sind hier eindeutig: Die Herausgabe der Verwaltungsunterlagen kann nicht mit dem Argument verweigert werden, dass noch finanzielle Streitigkeiten bestehen [10].
Diese Regelung dient dem Schutz der Wohnungseigentümergemeinschaft und der Kontinuität der Verwaltung. Der Gesetzgeber wollte verhindern, dass eine abberufene Hausverwaltung durch die Zurückhaltung wichtiger Unterlagen Druck auf die Wohnungseigentümergemeinschaft ausüben kann. Finanzielle Streitigkeiten müssen auf anderen Wegen geklärt werden, dürfen aber nicht zu Lasten der ordnungsgemäßen Verwaltungsübergabe gehen.
Auch für die eigene Rechtsverteidigung darf die abberufene Hausverwaltung die Unterlagen nicht zurückbehalten. Allerdings hat sie bei berechtigtem Interesse ein Einsichtsrecht in die Verwaltungsunterlagen und kann vor der Übergabe wichtige Dokumente kopieren. Diese Möglichkeit stellt einen angemessenen Ausgleich zwischen den Interessen der Wohnungseigentümergemeinschaft an einer vollständigen Übergabe und den berechtigten Interessen der abberufenen Hausverwaltung an der Sicherung von Beweismitteln dar.
📋 Checkliste: Vollständige Übergabe – Was gehört dazu?
Grundlegende Dokumente:
☐ Gemeinschaftsordnung/
Teilungserklärung mit Aufteilungsplänen
☐ Hausordnung (falls vorhanden)
☐ Eigentümerliste mit vollständigen Kontaktdaten
☐ Forderungs- und Verbindlichkeitenübersicht
Bauunterlagen:
☐ Bauverträge und Statikpläne
☐ Grundrisspläne und Abnahmeprotokolle
☐ Baumängellisten und Gewährleistungsunterlagen
Finanzunterlagen:
☐ Vollständige Buchführung (Debitoren-/Kreditorenkonten)
☐ Alle Bankauszüge und Kontounterlagen
☐ Buchungsbelege, Rechnungen, Mahnungen
☐ Jahresabrechnungen und Einzelabrechnungen
☐ Wirtschaftspläne (aktuell und vergangene)
☐ Betriebskostenabrechnungen (Heizung, Warmwasser)
Physische Gegenstände:
☐ Alle Schlüssel (General-, Ersatz-, Spezialschlüssel)
☐ Schließplan
☐ Verwaltete Guthaben und Bankzugänge
Verwaltungsunterlagen:
☐ Verwaltervollmacht
☐ Alle WEG-Beschlüsse (Beschlussbuch/-verzeichnis)
☐ Gesamte Korrespondenz mit Eigentümern und Dritten
☐ Wartungsverträge und Dienstleisterverträge
☐ Betriebs- und Bedienungsanleitungen
Personal- und Versicherungsunterlagen:
☐ Arbeitsverträge und Personalunterlagen
☐ Lohnsteuer- und Sozialversicherungsunterlagen
☐ Alle Versicherungspolicen
☐ Schadensmeldungen und -regulierungen
Modalitäten der Übergabe: Wie, wo und wann?
Leistungsort: Grundsatz der Holschuld
Die Frage nach dem Leistungsort der Übergabe ist von erheblicher praktischer Bedeutung und wird durch § 269 BGB geregelt. Grundsätzlich handelt es sich bei der Herausgabe der Verwaltungsunterlagen um eine Holschuld, das heißt, die Übergabe hat am Sitz der abberufenen Hausverwaltung zu erfolgen. Diese Regelung entspricht dem allgemeinen Grundsatz, dass Leistungen dort zu erbringen sind, wo der Schuldner seinen Sitz hat, es sei denn, es wurde etwas anderes vereinbart.
Für die Praxis bedeutet dies, dass der neue Verwalter oder ein Vertreter der Wohnungseigentümergemeinschaft die Unterlagen bei der abberufenen Hausverwaltung abholen muss. Die abberufene Hausverwaltung ist nicht verpflichtet, die Unterlagen zu versenden oder an einem anderen Ort zu übergeben. Diese Regelung kann insbesondere dann zu Problemen führen, wenn der Sitz der alten und der neuen Hausverwaltung weit voneinander entfernt liegen oder wenn kein neuer Verwalter bestellt wurde.
In der Praxis empfiehlt es sich daher, einvernehmliche Lösungen zu suchen. Denkbar ist beispielsweise eine Übergabe am Ort der Wohnanlage oder an einem Ort, der von beiden Parteien etwa gleich weit entfernt liegt. Solche Vereinbarungen können die Übergabe erheblich erleichtern und Kosten sparen. Wichtig ist jedoch, dass die abberufene Hausverwaltung zu solchen Vereinbarungen nicht verpflichtet ist und ihre Zustimmung freiwillig erfolgen muss.
Zeitpunkt der Übergabe
Der Zeitpunkt der Übergabe ist von entscheidender Bedeutung für die Kontinuität der Verwaltung. Grundsätzlich sollte die Übergabe so früh wie möglich erfolgen, idealerweise direkt nach der Bestellung eines neuen Hausverwalters oder der Bestimmung eines Vertreters der Wohnungseigentümergemeinschaft. Nur wenn der neue Verwalter oder die Eigentümer im Besitz der vollständigen Unterlagen sind, kann eine ordnungsgemäße Verwaltung gewährleistet werden.
Eine Verzögerung der Übergabe kann zu erheblichen Problemen führen. Wichtige Fristen können versäumt werden, Verträge können nicht ordnungsgemäß verwaltet werden, und die Wohnungseigentümergemeinschaft kann Schäden erleiden. Daher ist die abberufene Hausverwaltung verpflichtet, die Übergabe unverzüglich nach der Abberufung vorzubereiten und durchzuführen. Eine bewusste Verzögerung kann zu Schadensersatzansprüchen führen.
In der Praxis sollte bereits bei der Abberufung ein konkreter Termin für die Übergabe vereinbart werden. Dabei ist zu berücksichtigen, dass die Vorbereitung der Übergabe einige Zeit in Anspruch nehmen kann, insbesondere wenn umfangreiche Unterlagen zu sortieren und zu übergeben sind. Eine angemessene Frist von wenigen Tagen bis zu einer Woche ist in der Regel ausreichend und zumutbar.
Quittierung und Dokumentation
Die ordnungsgemäße Dokumentation der Übergabe ist sowohl für die abberufene Hausverwaltung als auch für die Wohnungseigentümergemeinschaft von großer Bedeutung. Die abberufene Hausverwaltung sollte sich die Übergabe aller Unterlagen und Gegenstände stets schriftlich quittieren lassen, um späteren Streitigkeiten vorzubeugen. Eine solche Quittung sollte detailliert auflisten, welche Unterlagen und Gegenstände übergeben wurden, und von beiden Seiten unterzeichnet werden.
Die Dokumentation dient mehreren Zwecken. Für die abberufene Hausverwaltung ist sie ein wichtiger Nachweis dafür, dass sie ihren Herausgabepflichten vollständig nachgekommen ist. Für die Wohnungseigentümergemeinschaft oder den neuen Verwalter ist sie eine Bestätigung über den Umfang der erhaltenen Unterlagen und kann bei späteren Unklarheiten als Beweismittel dienen.
In der Praxis empfiehlt es sich, bereits vor der Übergabe ein detailliertes Verzeichnis aller zu übergebenden Unterlagen und Gegenstände zu erstellen. Dieses Verzeichnis kann dann bei der Übergabe abgearbeitet und als Grundlage für die Quittung verwendet werden. Besonders wichtig ist die genaue Dokumentation bei wertvollen Gegenständen wie Schlüsseln oder bei umfangreichen Unterlagenbeständen.
Eidesstattliche Versicherung
In besonderen Fällen kann von der abberufenen Hausverwaltung eine eidesstattliche Versicherung über die Vollständigkeit der herausgegebenen Unterlagen verlangt werden. Diese Möglichkeit ergibt sich aus § 260 BGB, der bestimmt, dass bei begründeten Zweifeln an der Vollständigkeit eines Verzeichnisses eine eidesstattliche Versicherung verlangt werden kann. Der Verwalter muss dann zu Protokoll an Eides statt versichern, dass er nach bestem Wissen den Bestand so vollständig angegeben habe, als er dazu imstande sei.
Die eidesstattliche Versicherung ist ein scharfes Schwert und sollte nur in begründeten Fällen eingesetzt werden. Sie kommt insbesondere dann in Betracht, wenn konkrete Anhaltspunkte dafür bestehen, dass die abberufene Hausverwaltung nicht alle Unterlagen herausgegeben hat oder wenn wichtige Unterlagen fehlen. Die Abgabe einer eidesstattlichen Versicherung verdeutlicht der abberufenen Hausverwaltung die Bedeutsamkeit einer vollständigen und wahrheitsgemäßen Angabe und erhöht die Hemmschwelle für bewusst oder fahrlässig unvollständige Angaben.
Die eidesstattliche Versicherung muss vor einem Notar oder einem Gericht abgegeben werden und hat erhebliche rechtliche Konsequenzen. Eine falsche eidesstattliche Versicherung ist strafbar und kann zu einer Freiheitsstrafe oder Geldstrafe führen. Daher sollte dieses Instrument nur in wirklich begründeten Fällen eingesetzt werden und nicht als Druckmittel missbraucht werden.
✅ Praxistipp: So dokumentieren Sie die Übergabe richtig
Vor der Übergabe:
•Detailliertes Verzeichnis aller Unterlagen und Gegenstände erstellen
•Übergabetermin schriftlich vereinbaren
•Anwesenheit von Zeugen organisieren (z.B. Beiratsmitglieder)
Während der Übergabe:
•Systematisches Abarbeiten des Verzeichnisses
•Prüfung der Vollständigkeit und Ordnung der Unterlagen
•Sofortige Dokumentation von Mängeln oder fehlenden Unterlagen
Nach der Übergabe:
•Vollständige schriftliche Quittung mit Datum und Unterschriften
•Aufbewahrung aller Dokumente für mindestens 10 Jahre
•Bei Unvollständigkeit: Sofortige Nachforderung schriftlich dokumentieren
Das Vergütungsparadox: Geld ohne Gegenleistung
Fortbestehen des Verwaltervertrags
Eine der bemerkenswertesten Besonderheiten des deutschen Wohnungseigentumsrechts ist das Auseinanderfallen von organschaftlicher Abberufung und vertraglicher Beendigung. Während die Abberufung sofort wirksam wird und alle Verwaltungsbefugnisse erlöschen lässt, besteht der schuldrechtliche Verwaltervertrag zunächst fort. Nach § 26 Abs. 3 Satz 2 WEG endet der Vertrag mit dem Verwalter erst spätestens sechs Monate nach dessen Abberufung. Diese Regelung ist zwingend und kann durch abweichende Vereinbarungen im Verwaltervertrag nicht umgangen werden.
Der Gesetzgeber wollte mit dieser Regelung mehrere Ziele erreichen. Zum einen sollte verhindert werden, dass Verwalter durch eine Abberufung in eine rechtlich ungesicherte Position geraten und möglicherweise ihre berechtigten Vergütungsansprüche verlieren. Zum anderen sollte eine geordnete Übergabe gewährleistet und der abberufenen Hausverwaltung ausreichend Zeit für die Abwicklung ihrer Geschäfte eingeräumt werden. Schließlich sollte auch verhindert werden, dass Wohnungseigentümergemeinschaften durch vorschnelle Abberufungen ihre vertraglichen Verpflichtungen umgehen können.
Diese Konstruktion führt jedoch zu der paradoxen Situation, dass eine abberufene Hausverwaltung zwar keine Verwaltungsleistungen mehr erbringen darf, aber dennoch Anspruch auf die vereinbarte Vergütung hat. Dieses „Vergütungsparadox“ ist rechtlich gewollt und stellt einen bewussten Interessenausgleich zwischen den Beteiligten dar. Es verdeutlicht auch die Bedeutung einer sorgfältigen Abwägung vor einer Abberufung, da diese nicht ohne finanzielle Konsequenzen bleibt.
Vergütungsanspruch trotz fehlender Leistungspflicht
Der Vergütungsanspruch einer abberufenen Hausverwaltung ergibt sich aus dem fortbestehenden Verwaltervertrag in Verbindung mit § 615 BGB. Diese Bestimmung regelt die Vergütung bei Annahmeverzug und bestimmt, dass der Verpflichtete für die infolge des Verzugs nicht geleistete Arbeit die vereinbarte Vergütung verlangen kann. Im Fall einer abberufenen Hausverwaltung liegt ein besonderer Fall des Annahmeverzugs vor, da die Wohnungseigentümergemeinschaft durch die Abberufung zum Ausdruck bringt, dass sie die Verwaltungsleistungen nicht mehr wünscht.
Der Vergütungsanspruch umfasst grundsätzlich die gesamte vereinbarte Vergütung, einschließlich der Grundvergütung und eventueller Zusatzhonorare. Dabei ist unerheblich, ob die Abberufung berechtigt war oder nicht – entscheidend ist allein die Tatsache, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft die Verwaltungsleistungen nicht mehr annimmt. Dieser Grundsatz stärkt die rechtliche Position der Hausverwaltung und verhindert, dass sie durch eine möglicherweise unberechtigte Abberufung wirtschaftlich geschädigt wird.
Allerdings ist der Vergütungsanspruch zeitlich begrenzt. Er besteht nur für die Dauer des fortbestehenden Verwaltervertrags, also maximal sechs Monate nach der Abberufung. Nach Ablauf dieser Frist endet auch der Vergütungsanspruch, es sei denn, es wurde eine kürzere Kündigungsfrist vereinbart oder der Vertrag wird einvernehmlich früher beendet. Diese zeitliche Begrenzung stellt sicher, dass die finanzielle Belastung für die Wohnungseigentümergemeinschaft überschaubar bleibt.
Anrechnung ersparter Aufwendungen
Der Vergütungsanspruch einer abberufenen Hausverwaltung ist jedoch nicht uneingeschränkt. Nach § 615 Satz 2 BGB muss sich die abberufene Hausverwaltung den Wert desjenigen anrechnen lassen, was sie infolge des Unterbleibens der Dienstleistung erspart oder durch anderweitige Verwendung ihrer Dienste erwirbt oder zu erwerben böswillig unterlässt. Diese Anrechnungsregelung soll verhindern, dass die abberufene Hausverwaltung durch die Abberufung besser gestellt wird, als sie bei ordnungsgemäßer Vertragserfüllung gestanden hätte.
Ersparte Aufwendungen sind alle Kosten, die der abberufenen Hausverwaltung durch das Unterbleiben der Verwaltungsleistungen nicht entstehen. Dazu gehören beispielsweise Fahrtkosten, Büromaterial, Kommunikationskosten oder die Kosten für externe Dienstleister, die für die Verwaltung der betreffenden Wohnungseigentümergemeinschaft eingesetzt worden wären. Auch Personalkosten können unter Umständen als ersparte Aufwendungen zu berücksichtigen sein, wenn durch die Abberufung Mitarbeiter anderweitig eingesetzt werden können.
Die Berechnung der ersparten Aufwendungen ist in der Praxis oft schwierig und streitanfällig. Während direkte Kosten wie Fahrtkosten oder Materialkosten relativ einfach zu ermitteln sind, ist die Bewertung von Personalkosten oder Gemeinkosten komplexer. Hier kommt es auf die konkreten Umstände des Einzelfalls an, insbesondere darauf, ob und in welchem Umfang die freigewordenen Kapazitäten anderweitig genutzt werden können.
Anderweitiger Verdienst
Neben den ersparten Aufwendungen muss sich die abberufene Hausverwaltung auch anderweitigen Verdienst anrechnen lassen. Darunter versteht man alle Einkünfte, die sie durch die anderweitige Verwendung ihrer Dienste erzielt oder zu erzielen böswillig unterlässt. Diese Regelung soll sicherstellen, dass die abberufene Hausverwaltung ihre freigewordenen Kapazitäten sinnvoll nutzt und nicht untätig bleibt, während sie weiterhin Vergütung erhält.
Anderweitiger Verdienst kann beispielsweise durch die Übernahme neuer Verwaltungsmandate, die Erbringung von Beratungsleistungen oder andere geschäftliche Tätigkeiten erzielt werden. Entscheidend ist, dass diese Tätigkeiten mit den freigewordenen Kapazitäten ausgeführt werden können und nicht bereits vor der Abberufung geplant waren. Die Beweislast für anderweitigen Verdienst liegt grundsätzlich bei der Wohnungseigentümergemeinschaft, die entsprechende Nachweise erbringen muss.
Besonders problematisch ist die Frage des böswilligen Unterlassens anderweitigen Erwerbs. Hierbei geht es um Fälle, in denen die abberufene Hausverwaltung zumutbare Möglichkeiten zur Erzielung anderweitigen Verdienstes nicht nutzt. Die Rechtsprechung stellt hier hohe Anforderungen und verlangt, dass die abberufene Hausverwaltung nur solche Tätigkeiten übernehmen muss, die ihrer Qualifikation und ihrem bisherigen Tätigkeitsbereich entsprechen.
Praktische Auswirkungen
Die praktischen Auswirkungen des Vergütungsparadoxes sind erheblich und betreffen sowohl die abberufene Hausverwaltung als auch die Wohnungseigentümergemeinschaft. Für die abberufene Hausverwaltung bedeutet der fortbestehende Vergütungsanspruch eine gewisse finanzielle Sicherheit, die den Übergang zu neuen Mandaten erleichtern kann. Gleichzeitig ist sie jedoch verpflichtet, ihre Aufwendungen zu minimieren und anderweitigen Verdienst zu erzielen, was zusätzlichen Aufwand bedeuten kann.
Für die Wohnungseigentümergemeinschaft entstehen durch das Vergütungsparadox erhebliche Kosten, die bei der Entscheidung über eine Abberufung berücksichtigt werden müssen. Diese Kosten können je nach Höhe der Vergütung und Dauer des Vertrags beträchtlich sein und sollten gegen die Vorteile einer Abberufung abgewogen werden. In manchen Fällen kann es wirtschaftlich sinnvoller sein, den Verwaltervertrag regulär auslaufen zu lassen, anstatt eine vorzeitige Abberufung vorzunehmen.
Die Berechnung der tatsächlichen Kosten ist komplex und erfordert eine genaue Analyse der ersparten Aufwendungen und des anderweitigen Verdienstes. In der Praxis führt dies häufig zu Streitigkeiten zwischen der abberufenen Hausverwaltung und der Wohnungseigentümergemeinschaft. Eine einvernehmliche Lösung, beispielsweise durch eine Abfindungsvereinbarung, kann solche Streitigkeiten vermeiden und für beide Seiten vorteilhaft sein.
Rechtsdurchsetzung: Was tun bei Verweigerung?
Außergerichtliche Maßnahmen
Wenn eine abberufene Hausverwaltung ihre Herausgabepflichten nicht erfüllt oder die Übergabe verweigert, stehen der Wohnungseigentümergemeinschaft verschiedene Handlungsalternativen zur Verfügung. Der erste Schritt sollte immer eine außergerichtliche Lösung sein, da diese kostengünstiger und schneller zum Ziel führen kann. Zunächst sollte die Hausverwaltung schriftlich auf ihre Pflicht zur Herausgabe aufmerksam gemacht werden. Ein höfliches, aber bestimmtes Schreiben, in dem die rechtlichen Grundlagen dargelegt und eine angemessene Frist zur Herausgabe gesetzt wird, kann oft bereits zum Erfolg führen.
Falls die erste Aufforderung erfolglos bleibt, empfiehlt sich die Beauftragung eines Rechtsanwalts mit der Erstellung eines entsprechenden Mahnschreibens. Ein anwaltliches Schreiben verdeutlicht der abberufenen Hausverwaltung die Ernsthaftigkeit der Situation und kann oft Wunder bewirken. Dabei sollte das Schreiben die rechtlichen Konsequenzen einer weiteren Verweigerung aufzeigen und eine letzte Frist zur freiwilligen Herausgabe setzen. Gleichzeitig können bereits Schadensersatzansprüche geltend gemacht werden, die durch die Verzögerung entstehen.
Bei der außergerichtlichen Geltendmachung des Herausgabeanspruchs sind einige rechtliche Fallstricke zu beachten. Insbesondere muss der Anspruch hinreichend konkret formuliert werden, und es müssen die richtigen Anspruchsgrundlagen genannt werden.
Herausgabeklage
Wenn die außergerichtlichen Maßnahmen erfolglos bleiben, kann die Wohnungseigentümergemeinschaft auf Herausgabe der Dokumente klagen. Eine solche Klage ist grundsätzlich erfolgversprechend, da die Herausgabepflicht gesetzlich eindeutig geregelt ist. Allerdings erfordert die Erhebung einer Herausgabeklage, dass die herauszugebenden Dokumente hinreichend konkret benannt werden. Dies kann problematisch sein, wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft nicht genau weiß, welche Dokumente sich im Besitz der abberufenen Hausverwaltung befinden.
Die Herausgabeklage ist beim zuständigen Amtsgericht zu erheben, in dessen Bezirk sich die Wohnanlage befindet. Der Streitwert richtet sich nach dem Wert der herauszugebenden Gegenstände und kann erheblich sein, insbesondere wenn umfangreiche Unterlagen oder wertvolle Gegenstände betroffen sind. Die Kosten des Verfahrens trägt grundsätzlich die unterlegene Partei, bei einer erfolgreichen Herausgabeklage also die abberufene Hausverwaltung.
Ein wichtiger Aspekt bei der Herausgabeklage ist die Frage der Vollstreckung. Wenn die abberufene Hausverwaltung auch nach einem rechtskräftigen Urteil die Herausgabe verweigert, kann die Vollstreckung schwierig werden, insbesondere wenn nicht bekannt ist, wo sich die Unterlagen befinden. In solchen Fällen können weitere Maßnahmen wie die Durchsuchung der Geschäftsräume oder die Verhängung von Zwangsgeld erforderlich werden.
Einstweilige Verfügung
In besonders eiligen Fällen kann auch eine einstweilige Verfügung beantragt werden. Diese kommt insbesondere dann in Betracht, wenn durch die Verweigerung der Herausgabe akute Schäden drohen oder wichtige Fristen versäumt werden könnten. Für eine einstweilige Verfügung müssen sowohl ein Verfügungsgrund (Eilbedürftigkeit) als auch ein Verfügungsanspruch (Herausgabeanspruch) glaubhaft gemacht werden.
Der Vorteil einer einstweiligen Verfügung liegt in der schnellen Entscheidung, die oft bereits innerhalb weniger Tage ergehen kann. Allerdings sind die Anforderungen an die Glaubhaftmachung hoch, und es besteht das Risiko, dass die Verfügung später im Hauptsacheverfahren aufgehoben wird. Zudem muss die Wohnungseigentümergemeinschaft für eventuelle Schäden der abberufenen Hausverwaltung durch die Verfügung haften, wenn sich diese später als unberechtigt erweist.
Die einstweilige Verfügung ist daher nur in wirklich dringenden Fällen zu empfehlen und sollte sorgfältig abgewogen werden. In vielen Fällen ist eine normale Herausgabeklage ausreichend und führt zu einem sichereren Ergebnis. Die Entscheidung sollte immer in Absprache mit einem erfahrenen Rechtsanwalt getroffen werden.
Stufenklage
Ein besonders praktisches Instrument bei unbekanntem Umfang der herauszugebenden Gegenstände ist die Stufenklage nach § 254 ZPO. Diese ermöglicht es, zunächst auf Auskunft über den Bestand der Verwaltungsunterlagen zu klagen und erst in einem zweiten Schritt die konkrete Herausgabe zu verlangen. Dieses zweistufige Verfahren ist besonders dann sinnvoll, wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft nicht genau weiß, welche Unterlagen sich im Besitz der abberufenen Hausverwaltung befinden.
Im ersten Schritt der Stufenklage wird die abberufene Hausverwaltung zur Auskunft über alle in ihrem Besitz befindlichen Verwaltungsunterlagen verurteilt. Diese Auskunft muss vollständig und wahrheitsgemäß erteilt werden und kann gegebenenfalls durch eine eidesstattliche Versicherung gesichert werden. Sobald die Auskunft erteilt wurde, kann im zweiten Schritt die konkrete Herausgabe der aufgelisteten Gegenstände verlangt werden.
Die Stufenklage hat den Vorteil, dass sie auch bei unvollständiger Kenntnis der herauszugebenden Gegenstände erfolgreich geführt werden kann. Sie ist jedoch zeitaufwändiger als eine normale Herausgabeklage und kann zu höheren Kosten führen. In der Praxis sollte daher zunächst versucht werden, durch außergerichtliche Maßnahmen eine vollständige Auflistung der Unterlagen zu erhalten, bevor eine Stufenklage eingeleitet wird.
Kostenrisiken
Bei allen gerichtlichen Maßnahmen sind die Kostenrisiken zu beachten. Grundsätzlich trägt die unterlegene Partei die Kosten des Verfahrens, einschließlich der Gerichtskosten und der Anwaltskosten der Gegenseite. Bei einer erfolgreichen Herausgabeklage gegen eine abberufene Hausverwaltung trägt diese also alle Kosten. Allerdings besteht immer das Risiko, dass die Klage aus formellen oder materiellen Gründen erfolglos bleibt und die Wohnungseigentümergemeinschaft die Kosten tragen muss.
Besonders hoch können die Kosten bei einer einstweiligen Verfügung werden, wenn diese später als unberechtigt erkannt wird. In diesem Fall muss die Wohnungseigentümergemeinschaft nicht nur die eigenen Kosten, sondern auch eventuelle Schäden der abberufenen Hausverwaltung ersetzen.
Besondere Situationen und Problemfälle
Verweigerung der Übergabe
Die Verweigerung der Übergabe durch eine abberufene Hausverwaltung ist leider kein seltenes Phänomen und kann verschiedene Ursachen haben. Häufig liegt der Verweigerung ein Streit über die Berechtigung der Abberufung oder über noch offene Vergütungsansprüche zugrunde. Manchmal versucht die abberufene Hausverwaltung auch, durch die Verweigerung Druck auf die Wohnungseigentümergemeinschaft auszuüben, um bessere Konditionen für eine einvernehmliche Beendigung zu erreichen. In anderen Fällen kann die Verweigerung auch auf praktischen Problemen beruhen, etwa wenn Unterlagen nicht auffindbar sind oder wenn organisatorische Schwierigkeiten bestehen.
Unabhängig von den Motiven ist die Verweigerung der Übergabe rechtlich unzulässig und kann zu erheblichen Konsequenzen führen. Die abberufene Hausverwaltung macht sich schadensersatzpflichtig für alle Schäden, die der Wohnungseigentümergemeinschaft durch die Verzögerung entstehen. Dazu können gehören: entgangene Zinserträge, Kosten für die Beauftragung externer Dienstleister, Vertragsstrafen bei versäumten Fristen oder auch immaterielle Schäden durch Reputationsverlust.
Besonders problematisch wird die Situation, wenn durch die Verweigerung wichtige Fristen versäumt werden oder wenn die Verwaltung der Wohnanlage nicht ordnungsgemäß fortgeführt werden kann. In solchen Fällen kann es erforderlich werden, einen vorläufigen Verwalter zu bestellen oder externe Dienstleister mit einzelnen Verwaltungsaufgaben zu beauftragen. Die Kosten hierfür können erheblich sein und müssen von der abberufenen Hausverwaltung ersetzt werden.
Unvollständige Unterlagen
Ein häufiges Problem bei der Übergabe sind unvollständige Unterlagen. Dies kann verschiedene Ursachen haben: Manchmal sind Unterlagen tatsächlich verloren gegangen oder wurden vernichtet, in anderen Fällen werden sie bewusst zurückgehalten, oder es bestehen unterschiedliche Auffassungen darüber, welche Unterlagen zur Verwaltung gehören. Auch organisatorische Mängel in der Verwaltung können dazu führen, dass Unterlagen nicht auffindbar sind oder dass keine vollständige Übersicht über den Bestand existiert.
Bei unvollständigen Unterlagen ist zunächst zu klären, ob die fehlenden Dokumente tatsächlich existiert haben und zur Verwaltung gehören. Hierfür können verschiedene Indizien herangezogen werden, etwa Verweise in anderen Unterlagen, Korrespondenz mit Dritten oder Aussagen von Beteiligten. Wenn feststeht, dass bestimmte Unterlagen fehlen, muss die abberufene Hausverwaltung nachweisen, dass sie diese nicht besitzt oder dass sie rechtmäßig vernichtet wurden.
Die Beweislast für die Vollständigkeit der Übergabe liegt grundsätzlich bei der abberufenen Hausverwaltung. Sie muss darlegen und beweisen, dass sie alle in ihrem Besitz befindlichen Unterlagen herausgegeben hat. Wenn Zweifel an der Vollständigkeit bestehen, kann eine eidesstattliche Versicherung nach § 260 BGB verlangt werden. In besonders schweren Fällen können auch strafrechtliche Konsequenzen drohen, etwa wegen Untreue oder Betrug.
Streit um Vergütung
Streitigkeiten über die Vergütung einer abberufenen Hausverwaltung sind häufig und können verschiedene Aspekte betreffen. Oft ist umstritten, in welcher Höhe Vergütung zu zahlen ist, welche Aufwendungen als erspart anzurechnen sind oder ob anderweitiger Verdienst erzielt wurde. Auch die Frage, ob die Abberufung berechtigt war und ob dies Auswirkungen auf den Vergütungsanspruch hat, kann streitig sein.
Ein besonders häufiger Streitpunkt ist die Anrechnung ersparter Aufwendungen. Während die abberufene Hausverwaltung oft argumentiert, dass keine oder nur geringe Aufwendungen erspart wurden, behauptet die Wohnungseigentümergemeinschaft das Gegenteil. Die Bewertung ist schwierig, da oft keine genauen Aufzeichnungen über die Kosten der Verwaltung einzelner Objekte existieren. Auch die Frage, welche Gemeinkosten anzurechnen sind, ist umstritten.
Ähnlich problematisch ist die Frage des anderweitigen Verdienstes. Die Wohnungseigentümergemeinschaft muss beweisen, dass die abberufene Hausverwaltung anderweitigen Verdienst erzielt hat oder hätte erzielen können. Dies ist oft schwierig, da die Geschäftstätigkeit der Hausverwaltung nicht transparent ist. Umgekehrt muss die Hausverwaltung darlegen, dass sie sich um anderweitigen Verdienst bemüht hat und welche Hindernisse dem entgegenstanden.
Schadensersatzansprüche
Schadensersatzansprüche können in verschiedenen Konstellationen entstehen und sowohl die abberufene Hausverwaltung als auch die Wohnungseigentümergemeinschaft betreffen. Die abberufene Hausverwaltung kann Schadensersatzansprüche geltend machen, wenn die Abberufung unberechtigt war oder wenn ihr durch die Abberufung zusätzliche Schäden entstanden sind, die über den Vergütungsausfall hinausgehen. Dazu können gehören: Reputationsschäden, Kosten für die Suche nach neuen Mandaten oder Schäden durch die vorzeitige Beendigung von Verträgen mit Dritten.
Umgekehrt kann die Wohnungseigentümergemeinschaft Schadensersatzansprüche gegen die abberufene Hausverwaltung haben, wenn diese ihre Pflichten verletzt hat. Dies kann sowohl Pflichtverletzungen vor der Abberufung (die zur Abberufung geführt haben) als auch Pflichtverletzungen nach der Abberufung betreffen. Besonders relevant sind Schäden durch die Verweigerung oder Verzögerung der Übergabe, durch unvollständige Herausgabe oder durch eigenmächtige Handlungen nach der Abberufung.
Die Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen ist oft schwierig und erfordert eine genaue Dokumentation der Schäden. Insbesondere bei immateriellen Schäden wie Reputationsverlusten ist die Bewertung problematisch. Auch die Kausalität zwischen der Pflichtverletzung und dem Schaden muss nachgewiesen werden, was nicht immer einfach ist. In vielen Fällen ist es daher sinnvoller, eine einvernehmliche Lösung zu suchen, anstatt langwierige und kostspielige Schadensersatzprozesse zu führen.
Praktische Empfehlungen für alle Beteiligten
Für abberufene Verwalter
Für abberufene Hausverwaltungen ist es von entscheidender Bedeutung, die neue Rechtslage zu akzeptieren und professionell zu handeln. Der erste und wichtigste Schritt ist die sofortige Einstellung aller Verwaltungshandlungen nach der Verkündung des Abberufungsbeschlusses. Jede weitere Verwaltungstätigkeit erfolgt ohne rechtliche Grundlage und kann zu Haftungsrisiken führen. Stattdessen sollte sich die abberufene Hausverwaltung auf die ordnungsgemäße Vorbereitung und Durchführung der Übergabe konzentrieren.
Die Übergabe sollte systematisch und vollständig erfolgen. Es empfiehlt sich, bereits vor der Abberufung eine Übersicht über alle Verwaltungsunterlagen und -gegenstände zu erstellen, um im Fall einer Abberufung schnell handeln zu können. Bei der Übergabe sollte ein detailliertes Verzeichnis erstellt und eine schriftliche Quittung eingeholt werden. Wichtige Dokumente, die für die eigene Rechtsverteidigung benötigt werden, sollten vor der Übergabe kopiert werden.
Gleichzeitig sollte die abberufene Hausverwaltung ihre Ansprüche auf Vergütung und Schadensersatz prüfen und gegebenenfalls geltend machen. Dabei ist zu beachten, dass ersparte Aufwendungen und anderweitiger Verdienst anzurechnen sind. Es empfiehlt sich, eine genaue Aufstellung der Kosten und Einsparungen zu erstellen und sich um neue Mandate zu bemühen. Eine einvernehmliche Lösung mit der Wohnungseigentümergemeinschaft ist oft vorteilhafter als ein langwieriger Rechtsstreit.
Für neue Verwalter
Neue Verwalter, die eine abberufene Hausverwaltung ablösen, stehen vor besonderen Herausforderungen. Zunächst müssen sie sicherstellen, dass sie alle notwendigen Unterlagen und Gegenstände vollständig erhalten. Dabei sollten sie nicht nur auf die Vollständigkeit, sondern auch auf die Ordnung und Aktualität der Unterlagen achten. Fehlende oder unvollständige Unterlagen sollten sofort nachgefordert und dokumentiert werden.
Besonders wichtig ist die Überprüfung der Finanzunterlagen. Der neue Verwalter sollte sich einen schnellen Überblick über die finanzielle Situation der Wohnungseigentümergemeinschaft verschaffen und eventuelle Unregelmäßigkeiten oder Probleme identifizieren. Dabei kann es erforderlich werden, externe Sachverständige hinzuzuziehen, insbesondere wenn die Buchführung unvollständig oder unübersichtlich ist.
Der neue Verwalter sollte auch die laufenden Verträge und Verpflichtungen der Wohnungseigentümergemeinschaft prüfen und gegebenenfalls Anpassungen vornehmen. Dabei ist zu beachten, dass Verträge, die von der abberufenen Hausverwaltung nach der Abberufung abgeschlossen wurden, möglicherweise unwirksam sind. Eine rechtliche Beratung kann in solchen Fällen sinnvoll sein.
Für Wohnungseigentümergemeinschaften
Wohnungseigentümergemeinschaften sollten eine Abberufung sorgfältig vorbereiten und die rechtlichen und finanziellen Konsequenzen bedenken. Vor einer Abberufung sollte geprüft werden, ob weniger einschneidende Maßnahmen wie eine Abmahnung oder die Bestellung eines Verwaltungsbeirats ausreichen könnten. Wenn eine Abberufung unvermeidlich ist, sollte gleichzeitig ein neuer Verwalter bestellt oder zumindest ein Vertreter der Gemeinschaft bestimmt werden.
Die Übergabe sollte professionell organisiert und dokumentiert werden. Es empfiehlt sich, einen Vertreter des Verwaltungsbeirats oder einen sachkundigen Eigentümer mit der Überwachung der Übergabe zu beauftragen. Dabei sollte auf Vollständigkeit und Ordnung der Unterlagen geachtet und eventuelle Mängel sofort dokumentiert werden. Eine schriftliche Quittung über die erhaltenen Unterlagen und Gegenstände ist unerlässlich.
Wenn Sie professionelle Unterstützung bei der Verwaltung Ihrer Immobilie benötigen, können Sie sich gerne an mich wenden. Wir bieten umfassende Beratung und Unterstützung bei allen Fragen rund um die Hausverwaltung und helfen Ihnen dabei, eine reibungslose Übergabe zu gewährleisten.
Für Verwaltungsbeiräte
Verwaltungsbeiräte spielen bei einer Abberufung eine wichtige Rolle und sollten sich ihrer Verantwortung bewusst sein. Nach § 9b Abs. 2 WEG ist der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats der gesetzliche Vertreter der Gemeinschaft gegenüber dem Verwalter und damit auch empfangsberechtigt für die Übergabe. Er sollte sich daher aktiv um eine ordnungsgemäße Übergabe bemühen und dabei die Interessen der Wohnungseigentümergemeinschaft wahren.
Der Verwaltungsbeirat sollte auch bei der Suche nach einem neuen Verwalter mitwirken und dabei seine Erfahrungen und Kontakte einbringen. Wenn kein neuer Verwalter sofort verfügbar ist, kann der Verwaltungsbeirat nach § 29 Abs. 2 WEG auch selbst Verwaltungsaufgaben übernehmen, allerdings nur in begrenztem Umfang und für eine Übergangszeit.
Besonders wichtig ist die Überwachung der finanziellen Angelegenheiten während der Übergangszeit. Der Verwaltungsbeirat sollte sicherstellen, dass alle Zahlungen ordnungsgemäß abgewickelt werden und dass keine finanziellen Schäden entstehen. Bei größeren Problemen oder Unklarheiten sollte er nicht zögern, externe Hilfe in Anspruch zu nehmen.
Checkliste: Do’s and Don’ts nach der Abberufung
Für abberufene Verwalter – DO’s:
Sofortiger Stopp aller Verwaltungshandlungen
Systematische Vorbereitung der Übergabe
Vollständige Herausgabe aller Unterlagen und Gegenstände
Schriftliche Quittung über die Übergabe einholen
Wichtige Dokumente vor Übergabe kopieren
Ansprüche auf Vergütung prüfen und geltend machen
Sich um anderweitigen Verdienst bemühen
Für abberufene Verwalter – DON’Ts:
Keine weiteren Verwaltungshandlungen vornehmen
Keine Unterlagen zurückbehalten
Keine Rechtsgeschäfte im Namen der WEG abschließen
Keine Eigentümerversammlungen einberufen
Keine Jahresabrechnungen erstellen
Keine Verzögerung der Übergabe
Für WEG – DO’s:
Schnelle Bestellung eines neuen Verwalters
Professionelle Organisation der Übergabe
Vollständige Dokumentation der erhaltenen Unterlagen
Prüfung der Finanzunterlagen
Bei Problemen rechtliche Beratung einholen
Für WEG – DON’Ts:
Keine unvorbereitete Abberufung
Keine Verzögerung bei der Übergabe
Keine ungeprüfte Annahme unvollständiger Unterlagen
Keine Vernachlässigung der Vergütungsansprüche
Zusammenfassung der wichtigsten Punkte
Die Abberufung einer Hausverwaltung markiert einen rechtlichen Wendepunkt, der für alle Beteiligten weitreichende Konsequenzen hat. Die wichtigste Erkenntnis ist, dass mit der Verkündung des Abberufungsbeschlusses eine klare rechtliche Zäsur eintritt: Die abberufene Hausverwaltung verliert sofort und vollständig ihre organschaftliche Stellung und damit alle Verwaltungsbefugnisse. Gleichzeitig entstehen umfassende Herausgabepflichten, die ohne Ausnahme und ohne Zurückbehaltungsrecht zu erfüllen sind.
Das Vergütungsparadox – die Tatsache, dass eine abberufene Hausverwaltung Geld erhält, ohne Leistungen erbringen zu dürfen – ist eine bewusste gesetzgeberische Entscheidung, die dem Interessenausgleich zwischen den Beteiligten dient. Es verdeutlicht aber auch, dass eine Abberufung nicht ohne finanzielle Konsequenzen bleibt und daher sorgfältig abgewogen werden sollte. Die Anrechnung ersparter Aufwendungen und anderweitigen Verdienstes sorgt dafür, dass die abberufene Hausverwaltung nicht ungerechtfertigt bereichert wird.
Die rechtlichen Instrumente zur Durchsetzung der Herausgabepflichten sind vielfältig und reichen von außergerichtlichen Maßnahmen bis hin zu gerichtlichen Verfahren. Dabei hat sich gezeigt, dass eine stufenweise Eskalation oft zum Erfolg führt und kostengünstiger ist als ein sofortiges gerichtliches Vorgehen. Die Möglichkeit der eidesstattlichen Versicherung und der Stufenklage bieten zusätzliche Instrumente für schwierige Fälle.
Bedeutung für die Praxis
Für die Praxis ergeben sich aus den dargestellten Rechtsgrundsätzen klare Handlungsempfehlungen. Wohnungseigentümergemeinschaften sollten eine Abberufung sorgfältig vorbereiten und dabei sowohl die rechtlichen als auch die finanziellen Aspekte berücksichtigen. Die gleichzeitige Bestellung eines neuen Verwalters oder zumindest die Bestimmung eines Vertreters ist unerlässlich, um eine nahtlose Fortsetzung der Verwaltung zu gewährleisten.
Abberufene Hausverwaltungen sollten die neue Rechtslage akzeptieren und professionell handeln. Eine vollständige und ordnungsgemäße Übergabe liegt nicht nur im Interesse der Wohnungseigentümergemeinschaft, sondern auch im eigenen Interesse, da sie Haftungsrisiken vermeidet und die Grundlage für eine einvernehmliche Regelung der Vergütungsansprüche schaffen kann. Die Verweigerung der Übergabe oder eigenmächtige Handlungen nach der Abberufung sind rechtlich unzulässig und können zu erheblichen Konsequenzen führen.
Neue Verwalter stehen vor der Herausforderung, eine möglicherweise unvollständige oder ungeordnete Verwaltung zu übernehmen. Eine sorgfältige Prüfung der übernommenen Unterlagen und eine systematische Einarbeitung sind unerlässlich.
Dieser Artikel wurde auf Basis umfassender Recherche und seriösen Rechtsquellen erstellt. Stand: 2025. Alle Angaben ohne Gewähr. Bei konkreten Rechtsfragen empfiehlt sich die Beratung durch einen spezialisierten Rechtsanwalt für Wohnungseigentumsrecht.
