Hausverwaltung rechtssicher kündigen: So beenden Sie den Verwaltervertrag ohne Risiko

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Unzufriedenheit mit der Hausverwaltung kann teuer werden, wenn die Kündigung rechtliche Mängel aufweist. Diese Anleitung zeigt Ihnen, wie Sie als Münchner Wohneigentümer den Verwaltervertrag ordnungsgemäß beenden und dabei alle rechtlichen Fallstricke umgehen.
Bevor Sie eine Kündigung in erwägen, sollten Sie Ihre Kommunikation als Wohnungseigentümergemeinschaft mit der Verwaltung auf den Prüfstand stellen. 

💡 Wichtiger Unterschied: Verwaltervertrag vs. Verwalteramt

Viele Eigentümer verwechseln den Verwaltervertrag mit dem Verwalteramt. Der Verwaltervertrag ist die zivilrechtliche Vereinbarung zwischen WEG und Verwaltungsunternehmen über Leistungen und Vergütung. Das Verwalteramt hingegen ist die gesetzliche Position nach § 27 WEG, die mit der Bestellung beginnt und durch Abberufung endet.

Praktische Folge: Für die Kündigung des Vertrags gelten die vereinbarten Kündigungsfristen. Die Abberufung vom Amt kann jederzeit ohne Begründung mit einfacher Mehrheit erfolgen. Dabei kann der Vertrag bis zu 6 Monate nach der Abberufung enden – eine Zeit in der weiterhin die Vergütung geschuldet wird. 

5 Wege zur Abberufung vom Verwalteramt nach § 26 WEG

Die Abberufung des Verwalters vom Amt ist der erste Schritt und ist die Grundlage für die Kündigung des Verwaltervertrages. Nach § 26 WEG genügt hierfür die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen in der Eigentümerversammlung, nicht aller Miteigentumsanteile. Für die Abberufung der Hausverwaltung können Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung einen strengeren Maßstab festlegen, wie etwa eine qualifizierte Mehrheit. 

Weg 1 zur Kündigung der Hausverwaltung: Eigentümerversammlung durch die Verwaltung

Der häufigste Weg in der Praxis ist die Einberufung einer Eigentümerversammlung und die Abbestellung der Verwaltung via Beschluss mit einfacher Mehrheit.  Wenn eine Hausverwaltung sich weigert, eine Eigentümerversammlung einzuberufen, bei der ihre eigene Abberufung zur Diskussion steht, können Wohnungseigentümer verschiedene rechtliche Schritte einleiten. Zunächst sollte die Hausverwaltung schriftlich unter Fristsetzung zur Einberufung der Versammlung aufgefordert werden, da sie nach § 24 Abs. 1 WEG grundsätzlich zur Einberufung verpflichtet ist, auch wenn es um ihre eigene Abberufung geht.
Es lohnt sich zusätzlich die Hausverwaltung auch auf anderen Wegen zu kontaktieren und dabei immer respektvoll und höfflich zu bleiben. Bitten Sie zum Beispiel an bei der Erstellung der Tagesordnung und Organisation der Versammlung zu unterstützen; damit beschleunigen Sie womöglich die Einberufung deutlich.

Weg 2 zur Kündigung der Hausverwaltung: Eigentümerversammlung durch den Verwaltungsbeirat

Häufig hat die abzurufende Verwaltung kein Eigeninteresse am Einberufen der Eigentümerversammlung. Dann kann der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats, der Stellvertreter des Verwaltungsbeirats oder ein mit Beschluss dazu befähigte Eigentümer:in zur Eigentümerversammlung einberufen. 
Es ist daher auch für kleine WEGs relevant einen Beirat zu wählen. 

Die Einladung zur Eigentümerversammlung sollte mind. 3 Wochen vor der Eigentümerversammlung bei allen Eigentümern, die im Grundbuch eingetragen sind eingehen.  Mit unterschiedlichen Tagesordnungspunkten sollten die Aspekte Amt und Vertrag getrennt behandelt werden:
 „1. Abberufung des Verwalters [Name] vom Verwalteramt“ und „2. Kündigung des Verwaltervertrags mit [Name] zum [Datum]“. Vage Formulierungen wie „Verwaltungsangelegenheiten“ machen spätere Beschlüsse anfechtbar und kosten Zeit und Geld. Stellen Sie sicher, dass die schriftliche Vollmachten von Eigentümern vorliegen, die voraussichtlich nicht teilnehmen können. 

Weg 3 zur Kündigung der Hausverwaltung: Vollversammlung

Gibt es keinen Verwaltungsbeirat in der Wohnungseigentümergemeinschaft, können einzelne Eigentümer nach § 24 Abs. 2 WEG selbst eine Eigentümerversammlung einberufen, um die Hausverwaltung zu kündigen. Diese Option ist besonders relevant, wenn der amtierende Verwalter sich weigert, eine Versammlung einzuberufen, oder wenn dringende Entscheidungen bezüglich der Verwaltung getroffen werden müssen.

Bei einer solchen eigenständig einberufenen Eigentümerversammlung liegt jedoch ein formeller Mangel vor, da die Einberufung nicht durch das dazu befugte Organ erfolgt ist. Diese Verfahrenswidrigkeit hat zur Folge, dass die in einer derart einberufenen Versammlung gefassten Beschlüsse grundsätzlich unwirksam sind. Dies betrifft auch einen eventuell gefassten Beschluss zur Kündigung oder Abberufung der Hausverwaltung. Eine wichtige Ausnahme besteht jedoch dann, wenn alle Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft an der Versammlung teilnehmen. In diesem Fall wird der Einladungsmangel durch die vollständige Anwesenheit aller Berechtigten geheilt, und die gefassten Beschlüsse erlangen Wirksamkeit (BGH, Urteil v. 11.3.2022, V ZR 77/21). Die Vollversammlung muss dabei sämtliche im Grundbuch eingetragenen Wohnungseigentümer umfassen, einschließlich solcher, die normalerweise einem Stimmrechtsausschluss unterliegen würden.

In der Praxis ist die Erreichung einer Vollversammlung oft schwierig, insbesondere in größeren Wohnungseigentümergemeinschaften. Für kleine WEGs kann das eine Alternative sein.

Weg 4 zur Kündigung der Hausverwaltung: Umlaufbeschluss

Der Umlaufbeschluss nach § 23 Abs. 3 WEG ermöglicht schnelle Entscheidungen ohne Einberufung einer Eigentümerversammlung. Alle im Grundbuch eigetragenen Wohnungseigentümer müssen dem Beschluss schriftlich zustimmen, was die Hürde deutlich höher legt als bei normalen Mehrheitsbeschlüssen.
Die Zustimmung kann in Textform erfolgen, beispielsweise per E-Mail, muss aber ordnungsgemäß dokumentiert und das Beschlussergebnis an alle Eigentümer verkündet werden. 
 
Für den Umlaufbeschluss benötigen Sie einen konkreten Beschlussvorschlag mit genauer Formulierung der Kündigung und des Kündigungstermins. Senden Sie den Vorschlag per Einschreiben an alle Eigentümer, mit einer angemessenen Bedenkzeit von mindestens drei Wochen. Bei auch nur einer Gegenstimme oder Enthaltung scheitert das Verfahren und Sie müssen eine reguläre Eigentümerversammlung einberufen. Dokumentieren Sie alle Zustimmungserklärungen sorgfältig, da diese bei späteren Rechtsstreitigkeiten als Nachweis dienen.

Weg 5 zur Kündigung der Hausverwaltung: Beschlussersetzungsklage

Wenn eine notwendige Kündigung der Hausverwaltung von der Eigentümergemeinschaft nicht beschlossen wird, obwohl wichtige Gründe dafür sprechen, kann ein einzelne Wohnungseigentümer:in nach § 44 Abs. 1 S. 2 WEG eine Beschlussersetzungsklage erheben. Das Gericht kann dann den unterlassenen Kündigungsbeschluss ersetzen, sofern dieser ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht.
 
Voraussetzung für eine erfolgreiche Beschlussersetzungsklage ist die sogenannte Vorbefassung der Wohnungseigentümer in einer Eigentümerversammlung. Das bedeutet, dass der Antrag auf Kündigung der Hausverwaltung bereits einmal in einer Eigentümerversammlung behandelt und abgelehnt wurde oder keine Mehrheit gefunden hat. Ohne diese vorherige Auseinandersetzung mit dem Kündigungsantrag wird die Beschlussersetzungsklage keinen Erfolg haben. Die Klage muss substantiiert darlegen, warum die Kündigung der Hausverwaltung der ordnungsgemäßen Verwaltung entspricht, beispielsweise aufgrund mangelhafter Leistungen, Pflichtverletzungen oder wirtschaftlicher Nachteile für die Gemeinschaft.
Im Gegensatz zur Anfechtungsklage unterliegt die Beschlussersetzungsklage keiner starren Klagefrist. Sie kann grundsätzlich solange erhoben werden, wie die Notwendigkeit der Hausverwaltungskündigung besteht. Allerdings sollten Wohnungseigentümer nicht zu lange zögern, da sich die Situation verschlechtern oder Schäden für die Gemeinschaft entstehen können.

✅ Braucht es zusätzliche zur Mitteilung der Abberufung auch eine Kündigung des Verwaltervertrages? 
  • Nein, es braucht keine zusätzliche Kündigung des Verwaltervertrages. Dieser endet automatisch 6 Monate nach Kenntnisnahme der Abberufung. 
  • Ja es braucht ein Kündigungsschreiben, wenn der Verwaltervertrag kürzere Kündigungsfristen enthält und die Wohnungseigentümergemeinschaft diese nutzen will.
  • Ja es braucht ein Kündigungsschreiben, wenn es sich um eine außerordentlich Kündigung hält. Es ist ratsam die Kündigungsgründe zu nennen. 

Kündigung des Vertrages mit der Hausverwaltung

Ordentliche Kündigung des Verwaltervertrags 

Nach einer wirksamen Abberufung des Verwalters endet der Verwaltungsvertrag gemäß § 26 Abs. 5 WEG spätestens sechs Monate nach der Abberufung, unabhängig von abweichenden vertraglichen Vereinbarungen. Der Verwaltervertrag kann aber auch eine kürzere Frist beinhalten, wie 3 Monate zum Ende eines Quartals. 

Die formellen Anforderungen an die Erklärung der Abberufung unterscheiden sich je nach Anwesenheit des Verwalters in der Eigentümerversammlung. War der Verwalter bei der Abberufung anwesend, gilt der Beschluss als unmittelbar zugegangen, und die Sechsmonatsfrist beginnt sofort zu laufen. 

Bei Abwesenheit des Verwalters muss ihm der Abberufungsbeschluss  und die Kündigung des Verwaltervertrages gesondert mitgeteilt werden. Entscheidend ist, dass die Sechsmonatsfrist erst mit dem Zugang der Erklärung beim Verwalter zu laufen beginnt. Es ist daher rechtlich sinnlos und wirtschaftlich nachteilig, eine Abberufung geheim zu halten oder die Mitteilung zu verzögern, da hierdurch nur die Vertragslaufzeit und damit die Vergütungspflicht unnötig verlängert wird. 

Besonders findige Eigentümer könnten sich denken, die Abberufung für einen Zeitpunkt in der Zukunft zu beschließen und diese sowie die Kündigung des Vertrages frühzeitig und fristgerecht zuzustellen. Aber die sechsmonatige Kündigungsfrist läuft in diesem Fall, ab dem Zeitpunkt der Abberufung. 

Die Mitteilung zur Abberufung muss im Namen der Eigentümergemeinschaft erfolgen und präzise auf den entsprechenden Beschluss verweisen. Bei Versendung per Post empfiehlt sich ein Einschreiben mit Rückschein, um den Zugang nachweisen zu können und Rechtssicherheit über den Beginn der Kündigungsfrist zu erlangen.

Wenn Sie sich im Detail dafür interessieren, was nach der Abberufung geschieht, empfehle ich ihnen meine Blogartikel „Abberufene Hausverwaltung: was noch erlaubt ist, was verboten ist und wie es mit der Vergütung weitergeht„. 

Außerordentliche Kündigung bei schwerwiegenden Pflichtverletzungen

Bei wichtigem Grund können Sie den Verwaltervertrag auch fristlos kündigen, aber nur, wenn ein Abberufungsbeschluss zuvor gefasst wurde. § 626 BGB gilt entsprechend und ermöglicht die sofortige Beendigung bei Vertrauensverlust oder groben Pflichtverletzungen. Typische Kündigungsgründe sind nachgewiesene Veruntreuung, zu vertretende monatelange Verzögerung bei Betriebskostenabrechnungen oder wiederholte Verstöße gegen Beschlüsse der WEG. Sammeln Sie alle Belege für Pflichtverletzungen und lassen Sie die außerordentliche Kündigung rechtlich prüfen, da bayerische Gerichte hier strenge Maßstäbe anlegen.

Typische Fehler und ihre Vermeidung bei der Kündigung der Hausverwaltung

Fehler 1: Verwechslung von Abberufung und Kündigung der Hausverwaltung

Problem: Viele WEGs berufen den Verwalter vom Amt ab, vergessen aber die Abberufung der Verwaltung mitzuteilen. Der Verwalter kann dann weiterhin für bis zu 6 Monate nach Zugang der Kündigung Vergütung verlangen, obwohl er nicht mehr tätig ist. Diese Doppelbelastung kann zu erheblichen Mehrkosten führen.

Lösung: Fassen Sie beide Beschlüsse in derselben Versammlung und formulieren Sie sie getrennt in der Tagesordnung. Die Abberufung wirkt sofort, die Vertragskündigung zu den vereinbarten Fristen. Informieren Sie alle Mieter und Dienstleister schriftlich über beide Maßnahmen und die jeweiligen Termine.
 

Fehler 2: Unzureichende Mehrheit bei der Beschlussfassung zur Abberufung der Hausverwaltung

Problem: Bei unterschiedlichen Mehrheitserfordernisse durch Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung für Abberufung (einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen) und Vertragskündigung (mehr als 50% aller Anteile) werden verwechselt. Fehlt die erforderliche Mehrheit, sind die Beschlüsse unwirksam und die Kündigung rechtlich nicht durchsetzbar.
 
Lösung: Erstellen Sie vor der Versammlung eine genaue Übersicht aller Miteigentumsanteile und simulieren Sie verschiedene Teilnahmeszenarien. Wenn Sie auch Nummer sicher gehen wollen, dann holen Sie sich Vollmachten von mindestens 75% aller Anteile, um beide Mehrheiten sicher zu erreichen. Bei kritischen Mehrheitsverhältnissen verschieben Sie die Abstimmung auf einen Termin mit höherer Beteiligung.
 

Fehler 3: Mangelhafte Übergaberegelungen führen zu monatelangen Verzögerungen

Problem: Ohne detaillierte Vereinbarungen zur Übergabe blockiert der scheidende Verwalter oft wichtige Unterlagen oder überträgt Konten verspätet. Dies kann die neue Verwaltung monatelang behindern und rechtliche Streitigkeiten auslösen.
 
Lösung: Erstellen Sie bereits bei der Kündigung eine vollständige Checkliste aller zu übergebenden Unterlagen, Konten und Zugangsdaten. Vereinbaren Sie einen festen Übergabetermin mit notarieller Protokollierung bei strittigen Fällen. Fordern Sie eine Bankbürgschaft für noch nicht übertragene Geldbestände und setzen Sie eine Vertragsstrafe bei verspäteter Übergabe fest.
 

Fehler 4: Fehlende Kostenkalkulation für den Verwalterwechsel

Problem: Die Kosten für Rechtsberatung (500-1.500 Euro), Verwaltersuche, notarielle Protokolle und mögliche Übergangszeit werden nicht eingeplant. Dies führt zu unerwarteten Belastungen der WEG-Kasse und Unmut bei den Eigentümern.

 
Lösung: Kalkulieren Sie alle Wechselkosten vorab und lassen Sie diese von der Eigentümerversammlung genehmigen. Prüfen Sie, ob Ihre Rechtsschutzversicherung die Kosten für die Kündigung übernimmt. Bei außerordentlicher Kündigung können Sie Schadenersatzansprüche gegen den scheidenden Verwalter geltend machen.
 

Fehler 5: Unvollständige Dokumentation der Kündigungsgründe

Problem: Der Verwalter kann Feststellungsklage erheben, wenn kein triftiger Grund für die außerordentliche Kündigung vorliegt. Mit dieser Klage kann er feststellen lassen, dass die Kündigung unwirksam ist oder dass ein wichtiger Grund für die fristlose Kündigung nicht vorliegt. Vage Vorwürfe wie „schlechte Arbeit“ reichen vor Gericht nicht aus und können zu kostspieligen Prozessen führen.

 
Lösung: Führen Sie ein detailliertes Protokoll aller Beanstandungen mit Datum, Zeugen und schriftlichen Belegen. Setzen Sie dem Verwalter vor der Kündigung eine angemessene Frist zur Abhilfe und dokumentieren Sie deren Nichteinhaltung. Bei außerordentlicher Kündigung sammeln Sie konkrete Beweise für schwerwiegende Pflichtverletzungen.
  

Fehler 6: Fehlende Vorbereitung der neuen Verwaltung

Problem: Die neue Verwaltung wird zu spät gesucht oder unzureichend eingearbeitet. Dies führt zu Verwaltungslücken, bei denen wichtige Termine versäumt werden und die Immobilie rechtlich unvertreten ist.
 
Lösung: Beginnen Sie die Verwaltersuche mindestens 6 Monate vor dem geplanten Wechsel. Falls Sie als kleine WEG Probleme haben eine Hausverwaltung zu finden, lesen Sie diesen Artikel. 
Erstellen Sie ein Anforderungsprofil und holen Sie mehrere Angebote ein. Vereinbaren Sie eine Überschneidungszeit von 2-4 Wochen, in der beide Verwalter parallel arbeiten können. Lassen Sie den neuen Verwalter bereits vor Amtsantritt an wichtigen Terminen teilnehmen.
 

Fehler 7: Unklare Regelungen zu laufenden Verträgen und Projekten

Problem: Bestehende Wartungsverträge, Bauprojekte oder Rechtsstreitigkeiten werden beim Verwalterwechsel nicht ordnungsgemäß weitergeführt und die Vertragspartner nicht informiert. Dies kann zu Vertragsbrüchen, Gewährleistungsverlusten oder verjährten Ansprüchen führen.

Lösung: Erstellen Sie eine vollständige Liste aller laufenden Verträge, Projekte und Rechtsangelegenheiten. Klären Sie bereits vor der Kündigung, welche Aufgaben der scheidende Verwalter noch abschließen muss und was an den Nachfolger übergeht. Informieren Sie alle Vertragspartner schriftlich über den Verwalterwechsel und die neuen Ansprechpartner.
 
 

Rechtssichere Kündigung der Hausverwaltung – Ihr Weg zu einer professionellen Verwaltung in München

Ein Verwalterwechsel ist mehr als nur ein administrativer Akt – er ist die Grundlage für eine erfolgreiche Zukunft Ihrer Wohnungseigentümergemeinschaft. Die verschiedenen Wege zur Abberufung, von der klassischen Eigentümerversammlung über den Umlaufbeschluss bis hin zur Beschlussersetzungsklage, erfordern jeweils spezifische rechtliche Kenntnisse und praktische Erfahrung. Dabei können bereits kleine Formfehler bei der Einladung oder unklare Formulierungen in der Tagesordnung die gesamte Kündigung unwirksam machen.

Die Immobilienverwaltung Wottschal in München versteht diese Herausforderungen aus langjähriger Praxis und begleitet Eigentümergemeinschaften nicht nur bei der ordnungsgemäßen Übernahme, sondern auch bei der rechtssicheren Beendigung bestehender Verwaltungsverhältnisse. Wir kennen die typischen Stolperfallen und sorgt dafür, dass der Übergang reibungslos und ohne rechtliche Risiken erfolgt.

Wenn Sie mit Ihrer aktuellen Hausverwaltung in München unzufrieden sind oder einen Wechsel in Erwägung ziehen, sollten Sie nicht zögern, professionelle Unterstützung in Anspruch zu nehmen. Die Immobilienverwaltung Wottschal bietet Ihnen nicht nur eine kompetente Beratung zum rechtssicheren Verwalterwechsel, sondern auch eine moderne, transparente und serviceorientierte Verwaltung Ihrer Immobilie.
Von der ersten Beratung über die Übernahme bis hin zur langfristigen Betreuung – wir begleiten Sie auf jedem Schritt des Weges zu einer professionellen Immobilienverwaltung.
Kontaktieren Sie uns noch heute für ein unverbindliches Beratungsgespräch und erfahren Sie, wie wir Ihnen bei einem rechtssicheren Verwalterwechsel helfen können. 

Dieser Artikel wurde auf Basis umfassender Recherche und seriösen Rechtsquellen erstellt. Stand: 2025. Alle Angaben ohne Gewähr. Bei konkreten Rechtsfragen empfiehlt sich die Beratung durch einen spezialisierten Rechtsanwalt für Wohnungseigentumsrecht.

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