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Als professionelle Immobilienverwalterin in München begleite ich Wohnungseigentümergemeinschaften bei der Organisation und Durchführung von Beiratswahlen. Ich kann nur betonen, wie wichtig ein funktionierender Verwaltungsbeirat für das harmonische Zusammenleben und die professionelle Verwaltung einer WEG ist.
Der Verwaltungsbeirat fungiert als wichtiges Bindeglied zwischen den Eigentümern und der Verwaltung. Er unterstützt nicht nur bei der Überwachung der Verwaltungstätigkeiten, sondern trägt auch maßgeblich zur Transparenz und zum Vertrauen innerhalb der Eigentümergemeinschaft bei.
Doch wie organisiert man eine rechtssichere Beiratswahl? Und worauf sollten Sie als Eigentümer besonders achten?
In diesem Artikel erkläre ich Ihnen Schritt für Schritt, wie Sie eine erfolgreiche Beiratswahl in Ihrer WEG durchführen.
Was ist ein Verwaltungsbeirat und warum ist er wichtig?
Die Rolle des Beirats in der WEG
Der Verwaltungsbeirat ist ein freiwilliges Organ der Wohnungseigentümergemeinschaft, das gemäß § 29 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) bestellt werden kann. Seine Hauptaufgabe besteht darin, die Verwaltung bei der Durchführung ihrer Aufgaben zu unterstützen und zu überwachen.
In der Praxis fungiert der Beirat als wichtige Schnittstelle zwischen den Eigentümern und der Verwaltung. Er prüft beispielsweise den Wirtschaftsplan und die Jahresabrechnung, bevor diese der Eigentümerversammlung zur Beschlussfassung vorgelegt werden. Darüber hinaus kann er bei Konflikten vermitteln und die Interessen der Gemeinschaft gegenüber der Verwaltung vertreten. Wenn Sie mehr zu den Aufgaben des Verwaltungsbeirates erfahren wollen, lesen Sie den Blogartikel „Rechte und Pflichten von WEG-Beiräten„
Besonders bei größeren Wohnungseigentümergemeinschaften hat sich die Bestellung eines Verwaltungsbeirats als äußerst sinnvoll erwiesen. Er entlastet nicht nur die einzelnen Eigentümer, sondern sorgt auch für eine professionellere Abwicklung der Verwaltungsangelegenheiten.
Gut zu wissen: Der Verwaltungsbeirat ist kein Muss! Die Bestellung eines Beirats ist eine freiwillige Entscheidung der Wohnungseigentümergemeinschaft. Allerdings kann die Gemeinschaftsordnung eine verpflichtende Bestellung vorsehen.
Rechtliche Grundlagen der Beiratswahl
Flexible Mitgliederzahl und Größe des Beirats
Eigentümergemeinschaften können die Anzahl der Beiräte flexibel an ihre Bedürfnisse anpassen. Möglich ist sogar ein Ein-Personen-Beirat, was besonders für kleinere WEGs interessant ist. Ab zwei Mitgliedern müssen ein Vorsitzender und ein Stellvertreter bestimmt werden.
Die Anzahl der Beiratsmitglieder kann durch die Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung festgelegt sein oder durch einen Beschluss der Eigentümergemeinschaft bestimmt werden.
Auch wenn eine bestimmte Anzahl nicht vorgeschrieben ist, ist es sinnvoll, die Anzahl der Mitglieder zu begrenzen und eine ungerade Zahl festzulegen, um die Abstimmung im Beirat zu erleichtern.
Falls die Gemeinschaftsordnung nichts vorschreibt, empfehle ich auch festzulegen, ob die Mitglieder selbst oder die Eigentümerversammlung die Vorsitzende und ihre Stellvertreterin wählen.
Rolle der Gemeinschaftsordnung bei der Beiratswahl
Die Gemeinschaftsordnung oder Teilungserklärung kann von den gesetzlichen Regelungen abweichen und eigene Bestimmungen zur Beiratswahl enthalten. Häufige Abweichungen sind:
• Verpflichtende Bestellung: Während das Gesetz die Beiratsbestellung als freiwillig vorsieht, kann die Gemeinschaftsordnung eine Pflicht zur Bestellung festlegen
• Allstimmigkeit statt Mehrheit: Anstelle des gesetzlichen Mehrheitsbeschlusses kann Allstimmigkeit für die Beiratswahl vorgeschrieben sein.
• Befristete Amtszeit: Das Gesetz sieht keine zeitliche Begrenzung vor, die Gemeinschaftsordnung kann jedoch eine Befristung (z.B. auf vier Jahre) vorsehen.
• Geheime Wahl: Die Gemeinschaftsordnung kann eine geheime Wahl vorschreiben, obwohl das Gesetz dies nicht zwingend vorsieht.
Praxistipp: Prüfen Sie vor jeder Beiratswahl Ihre Gemeinschaftsordnung! Abweichende Regelungen sind bindend und müssen beachtet werden. Als Immobilienverwaltung Wottschal unterstützen wir Sie gerne bei der Analyse Ihrer Gemeinschaftsordnung.
Schritt-für-Schritt: So organisieren Sie die Beiratswahl
Vorbereitung der Eigentümerversammlung
Eine erfolgreiche Beiratswahl beginnt mit einer sorgfältigen Vorbereitung. Als ersten Schritt sollten Sie die Beiratswahl als separaten Tagesordnungspunkt in die Einladung zur Eigentümerversammlung aufnehmen. Formulieren Sie diesen Punkt präzise, beispielsweise: „Wahl des Verwaltungsbeirats für die Amtsperiode 2025-2029“.
Kandidatensuche: Beginnen Sie frühzeitig mit der Suche nach geeigneten Kandidaten. Sprechen Sie engagierte Eigentümer gezielt an und erläutern Sie ihnen die Vorteile der Beiratsarbeit. Wichtig ist, dass nur Wohnungseigentümer der Gemeinschaft kandidieren können – Mieter oder externe Personen sind nicht wählbar.
Wahlunterlagen vorbereiten: Für eine geheime Wahl benötigen Sie entsprechende Stimmzettel. Diese sollten für jeden Kandidaten die Optionen „Ja“, „Nein“ und „Enthaltung“ vorsehen. Bei einer offenen Wahl genügt eine einfache Abstimmung per Handzeichen.
Das Wahlverfahren für Verwaltungsbeiräte
Zunächst sollte die Gemeinschaft darüber abstimmen, wie viele Mitglieder im Beirat sitzen sollten, falls das noch nicht feststeht.
Einzelwahl ist Pflicht: Ein zentraler Grundsatz bei Beiratswahlen ist, dass jedes Mitglied einzeln gewählt werden muss. Eine sogenannte „Blockwahl“, bei der mehrere Kandidaten gemeinsam zur Wahl stehen, ist nach der Rechtsprechung unzulässig und kann zur Anfechtung der Wahl führen.
Offene vs. geheime Wahl: Das Gesetz schreibt keine geheime Wahl vor, sie ist jedoch empfehlenswert. Eine geheime Wahl verhindert Drucksituationen und reduziert das Risiko von Anfechtungen. Die Entscheidung über die Art der Wahl kann durch einen Geschäftsordnungsantrag in der Versammlung getroffen werden.
Vor der Wahl sollten die Wahlmodalitäten in der Versammlung erklärt werden. Gibt es eine feste Anzahl an Beiratsmitgliedern, die die Gemeinschaft wählen will und mehr Kandidaten, so muss entschieden werden, wie die Beiratsplätze besetzt werden, wenn mehr Kandidaten die einfache Mehrheit erreichen. Ich empfehle folgendes Vorgehen zu beschließen: Die Kandidaten mit den meisten Stimmen besetzen die zur Verfügung stehenden Plätze. Alle weiteren Kandidaten, die mit einfacher Mehrheit gewählt wurden, sind Ersatzmitglieder, die bei einem dauerhaften Ausfall oder Rücktritt einspringen.
Wahlberechtigung: Alle Wohnungseigentümer sind wahlberechtigt – auch die Kandidaten selbst dürfen für sich stimmen.
Stimmenauszählung: Bei der Stimmenauszählung ist zu beachten, ob nach dem Kopfprinzip (jeder Eigentümer eine Stimme) oder nach dem Wertprinzip (entsprechend den Miteigentumsanteilen) abgestimmt wird. Die einfache Mehrheit reicht.
Nach der Wahl des Verwaltungsbeirats
Die gewählten Kandidaten sollten bei Anwesenheit noch in der Versammlung die Wahl annehmen. Die Annahme des Amtes ist durch den Gewählten erforderlich und muss im Protokoll der Eigentümerversammlung dokumentiert werden, um die Bestellung wirksam zu machen.
Konstituierung des Beirats: Nach erfolgreicher Wahl müssen die gewählten Beiratsmitglieder unter sich einen Vorsitzenden und (bei mehr als zwei Mitgliedern) einen Stellvertreter wählen. Dies kann entweder direkt in der Eigentümerversammlung oder in einer separaten Beiratssitzung erfolgen.
Protokollierung: Die Wahl muss ordnungsgemäß im Versammlungsprotokoll dokumentiert werden. Dabei sind die Namen der Kandidaten, die Stimmenergebnisse und eventuelle Besonderheiten festzuhalten.
Amtsantritt: Die gewählten Beiratsmitglieder treten ihr Amt unmittelbar nach der Wahl an. Eine gesonderte Vereidigung oder Bestätigung ist nicht erforderlich.
Checkliste: Die wichtigsten Schritte zur Beiratswahl
Gemeinschaftsordnung und Teilungserklärung auf abweichende Regelungen prüfen (Zahl der Beiräte, Mehrheiten, Kopf- oder Verhältniswahlrecht)
Beiratswahl als Tagesordnungspunkt in Einladung aufnehmen
Kandidaten frühzeitig ansprechen und motivieren
Wahlunterlagen für geheime Wahl vorbereiten
Einzelwahl für jedes Beiratsmitglied durchführen
Ersatzmitglieder für Ausfälle wählen
Wahlergebnis ordnungsgemäß protokollieren
Konstituierung des Beirats (Vorsitzender/Stellvertreter)
Häufige Fragen und Probleme bei Beiratswahlen
1) Was tun, wenn sich zu wenige Kandidaten finden?
Viele Eigentümer scheuen die Verantwortung oder befürchten einen zu hohen Zeitaufwand. Hier einige bewährte Lösungsansätze:
Aufklärung über Vorteile: Erläutern Sie den Eigentümern, dass die Beiratsarbeit seit der WEG-Reform 2020 attraktiver geworden ist. Die reduzierte Haftung und die flexiblere Gestaltung der Aufgaben machen das Amt weniger risikoreich.
Flexible Beiratsgröße nutzen: Seit der Reform müssen nicht mehr zwingend drei Mitglieder gewählt werden. Auch ein Ein- oder Zwei-Personen-Beirat ist rechtlich zulässig und kann eine praktikable Lösung darstellen.
Ersatzmitglieder wählen: Wählen Sie zusätzlich ein oder zwei Ersatzmitglieder, die bei Ausfall eines regulären Mitglieds nachrücken können. Dies gibt Sicherheit und reduziert den Aufwand für Nachwahlen.
2) Wer kann gewählt werden?
Die Wählbarkeit ist klar im Gesetz geregelt. Grundsätzlich können alle geschäftsfähigen Wohnungseigentümer der Gemeinschaft in den Beirat gewählt werden. Dabei spielt es keine Rolle, ob sie selbst in der Wohnanlage wohnen oder die Wohnung vermietet haben.
Nicht wählbar sind dagegen:
• Mieter oder andere Nichtmitglieder der WEG
• Die Verwaltung selbst oder deren Angestellte
• Juristische Personen (jedoch deren Vertretungsberechtigte)
• Geschäftsunfähige Personen
Besondere Qualifikationen sind für die Beiratsarbeit nicht erforderlich. Wichtiger sind Engagement, Zuverlässigkeit und die Bereitschaft, sich in die Materie einzuarbeiten.
3) Anfechtung von Wahlergebnissen
Leider kommt es immer wieder vor, dass Beiratswahlen angefochten werden. Die häufigsten Anfechtungsgründe sind:
Verfahrensfehler: Blockwahl statt Einzelwahl, unzureichende Einladung oder fehlerhafte Stimmenauszählung können zur Anfechtung führen.
Wahl ungeeigneter Personen: Die Wahl von Nichtmitgliedern oder der Verwaltung ist anfechtbar und nach neuerer Rechtsprechung möglicherweise sogar nichtig.
Formfehler: Unvollständige Protokollierung oder fehlende Unterschriften können ebenfalls Anfechtungsgründe darstellen.
So vermeiden Sie Anfechtungen:
• Halten Sie sich strikt an die gesetzlichen und satzungsmäßigen Vorgaben
• Dokumentieren Sie das Wahlverfahren lückenlos
• Lassen Sie sich bei Unsicherheiten von einer erfahrenen Verwaltung beraten
Achtung: Eine angefochtene Beiratswahl kann die gesamte Verwaltungsarbeit beeinträchtigen. Investieren Sie lieber etwas mehr Zeit in eine ordnungsgemäße Durchführung, als später mit den Folgen einer erfolgreichen Anfechtung konfrontiert zu werden.
Warum eine professionelle Verwaltung bei der Beiratswahl hilft
Als Immobilienverwalterin erlebe ich, wie wichtig eine professionelle Begleitung bei Beiratswahlen ist. Die Immobilienverwaltung Wottschal unterstützt Sie in folgenden Bereichen:
- Rechtssichere Organisation: Ich kenne die aktuellen gesetzlichen Bestimmungen und achten auf die Einhaltung aller Formalien. Dadurch minimieren wir das Risiko von Anfechtungen.
- Erfahrung bei der Kandidatensuche: Ich weiß, wie man Eigentümer für die Beiratsarbeit motiviert und welche Eigenschaften ein guter Beirat mitbringen sollte.
- Analyse der Gemeinschaftsordnung: Ich prüfe Ihre Gemeinschaftsordnung auf abweichende Regelungen und berate Sie zu den Auswirkungen auf die Beiratswahl.
- Professionelle Durchführung: Von der Vorbereitung der Wahlunterlagen bis zur ordnungsgemäßen Protokollierung – ich sorge für einen reibungslosen Ablauf.
- Nachbetreuung: Auch nach der Wahl stehen ich den gewählten Beirat mit Rat und Tat zur Seite und unterstützen bei der Einarbeitung in die neuen Aufgaben.
Sie möchten Ihre nächste Beiratswahl professionell begleiten lassen?
Kontaktieren Sie die Immobilienverwaltung Wottschal für ein unverbindliches Beratungsgespräch. Gemeinsam sorgen wir für eine erfolgreiche und rechtssichere Wahl in Ihrer WEG.
Beiratswahlen professionell durchführen
Eine erfolgreiche Beiratswahl ist ein wichtiger Baustein für eine gut funktionierende Wohnungseigentümergemeinschaft.
Denken Sie daran: Eine sorgfältige Vorbereitung, die Beachtung der rechtlichen Vorgaben und eine professionelle Durchführung sind der Schlüssel zum Erfolg. Scheuen Sie sich nicht, bei Unsicherheiten professionelle Hilfe in Anspruch zu nehmen.
Ein engagierter Verwaltungsbeirat ist eine Bereicherung für jede WEG. Er sorgt für Transparenz, Kontrolle und ein besseres Miteinander zwischen Eigentümern und Verwaltung. Werden Sie aktiv und gestalten Sie die Zukunft Ihrer Wohnungseigentümergemeinschaft mit!
Dieser Artikel wurde auf Basis umfassender Recherche und seriösen Rechtsquellen erstellt. Stand: 2025. Alle Angaben ohne Gewähr. Bei konkreten Rechtsfragen empfiehlt sich die Beratung durch einen spezialisierten Rechtsanwalt für Wohnungseigentumsrecht.
